Nova godina, nove cijene. Ne vrijedi to samo za robu na placu ili kavu u kvartovskom kafiću, u Hrvatskoj ova sintagma vrijedi za sve, uključujući nekretnine – bilo one koje se prodaju ili pak one koje vlasnici nude u najam. Na tržištu nekretnina za najam turbulentno je još od kraja 2022., a uvođenje eura početkom 2023. tu je situaciju dodatno zakompliciralo, posebno onima koji traže stan jer smo u godini koja je iza nas svjedočili da su se cijene najma, posebno na zagrebačkom tržištu, mijenjale, doslovno svakodnevno. Naviše, naravno. Kad se podvuče crta i usporede brojke u Hrvatskoj je, na razini cijele države, u prosjeku, cijena najma rasla šest posto. Više nego u bilo kojoj drugoj državi Europske unije. U Zagrebu, čije tržište je najveće i najpotentnije, cijena je rasla nevjerojatnih devet posto i tu nije kraj, početak 2024. pokazuje da cijene i dalje rastu. Dovelo je to do svojevrsnog apsurda – prosječne cijena najma izjednačile su se s prosječnim ratama za stambene kredite. Uza sve navedeno, pak, gotovo je nevjerojatno da je potražnja za stanovima u Zagrebu tolika da se stanovi iznajmljuju isti dan kad su oglašeni. U prilog tome ide i analiza koju je proveo oglasnik Njuškalo, a koja pokazuje da se 47 posto svih pretraga za najam odnosi upravo na metropolu.
Iz svega navedenog nameće se kao logičan zaključak da je, s obzirom na trenutačno stanje, bolje, i svakako isplativije, kupiti nekretninu, no, nekoliko je razloga zašto tome nije tako. Prvo, nisu svi kreditno sposobni pa su primorani otići u najam, drugo, sve je veći broj stranih radnika koji ne žele posjedovati nekretninu u Hrvatskoj i treće, postoji nezanemariv postotak domaćih ljudi koji rade u inozemstvu, ali im je omogućeno da rade na daljinu pa radije za svoju bazu biraju Zagreb koji je ipak još uvijek cjenovno povoljniji od metropola poput Pariza ili Beča.
– Kvalitetne nekretnine za dugoročni najam u većim hrvatskim gradovima su u deficitu. Potražnja uvelike premašuje ponudu, što naravno definira i cijene koje su zadnjih godina u konstantnom porastu. Konkretno u Zagrebu, najveća je potražnja za stanovima do 60 m2, u zoni tramvaja. U obalnim gradovima, ali i u Zagrebu, mnogi stanovi su na tržištu kao apartmani za dnevni najam, što se pokazalo višestruko isplativijim od dugoročnog najma te je ponuda stanova za dugoročni najam iz tog razloga dodatno osjetno smanjena – objašnjava trenutačno stanje na tržištu Martina Naletilić, suvlasnica agencije za nekretnine Sky nekretnine te dodaje:
– Nadalje, u Hrvatskoj je sve veći broj stranaca raznih profila (manualaca, radnika u IT industriji, digitalnih nomada, stranih studenata), čime je potražnja dodatno porasla – to je vidljivo i u kontinentalnim gradovima poput primjerice Osijeka gdje je dolaskom jedne strane kompanije u planu otvaranje 1500 novih radnih mjesta što automatski utječe na tržište najma, odnosno generira višestruko pojačanu potražnju za adekvatnim nekretninama – kaže Naletilić.
Naravno, tu su i studenti koji većinom gravitiraju prema Zagrebu, ali i drugim sveučilišnim gradovima. U domovima nikad nema dovoljno mjesta pa su budući akademski građani prisiljeni "ići u najam". Koliko studentske migracije utječu na formiranje cijena?
– Studentski gradovi poput Zagreba, Rijeke, Osijeka, Splita, Rijeke itd. imaju konstantnu potražnju za smještaj studenata. Istaknula bih slučaj Zagreba u lipnju 2023. godine kada 3000 studenata koji su participirali za smještaj u studentskom domu to pravo nisu ostvarili – ističe agentica.
Početak 2024. obilježilo je novo povećanje cijena najma, kakvo je trenutačno stanje na tržištu, koja je prosječna cijena?
– Što se tiče cijena najma najjednostavnije je reći ovako – prosjek za Zagreb je 15 eura po četvornom metru. Naravno, na tržištu ima i znatno luksuznijih nekretnina, i nešto malo onih koje su ispod te cijene, ali svatko tko traži stan za najam u Zagrebu, trebao bi znati da je trenutačno realna cijena upravo ta – ističe Naletilić.
Svakako valja spomenuti da se cijena mjesečne najamnine odnosi na najam stana bez režija, one se dodatno plaćaju i ovise o brojnim parametrima. Svim podstanarima savjetuje se da dobro prouče koje su cijene režija prije nego se odluče za najam. Prijašnji računi dobar su orijentir, ali nikako nisu egzaktan pokazatelj jer potrošnja energenata ovisi, prije svega o navikama.
Jednostavna matematika pokazuje da je, dakle, u prosjeku, za najam za stan od 60 kvadrata, a ti su rekli smo najtraženiji, potrebno izdvojiti 900 eura mjesečno. Otprilike toliko je rata kredita za stan vrijednosti 200.000 eura uz rok otplate na 30 godina. No, osim što nisu svi u mogućnosti podići kredit, neki to ni ne žele. Jer kad niste vlasnik stana, nemate obveze održavanja (uključujući plaćanje pričuve) stana i servisiranje popravaka. Što se tiče iznajmljivanja na crno, ono je i dalje prisutno, ali u daleko manjoj mjeri nego prije. Odlučite li se na dugoročni najam, svakako sklopite ugovor o najmu kako biste zaštitili svoja prava. U ugovoru, koji je potrebno ovjeriti kod javnog bilježnika, treba navesti sve što ste dogovorili s najmodavcem, uključujući iznos najamnine, odredbe o plaćanju režija i pričuve, uvjete raskida ugovora i sl. U slučaju sporova uvijek se možete pozvati na Zakon o najmu stanova, a on regulira većinu obveza najmodavca i najmoprimca. Ako planirate dugoročni najam, potpisujete ugovor najmanje na godinu dana uz mogućnost produženja. U ugovorenom roku vlasnik nema pravo mijenjati dogovorene uvjete, uključujući cijenu najma. Ako se nakon isteka roka mijenja cijena najma, potrebno je sklopiti novi ugovor. Vlasnik stana dužan je pokrivati troškove investicijskog održavanja opreme i instalacija, nužnih popravaka i zamjene kućanskih aparata kako bi se održali postojeći stambeni uvjeti.
Kad pak govorimo o zagrebačkim kvartovima koji su najtraženiji i koji drže cijenu, u odnosu na lani nema velike promjene. Najtraženija je Trešnjevka, zatim Trnje i Jarun, potom Centar. Sve traženiji su stanovi na Črnomercu i, zapravo, dobro kotiraju svi stanovi koji se nalaze u neposrednoj blizini tramvaja. Kao što smo rekli, kvalitetne nekretnine za najam, planu čim ih se oglasi, a vrijedi to i za one luksuznije.
– Na tržištu su deficitarne i nekretnine za luksuzni najam. Za klijente koji traže takve nekretnine potrebno je zadovoljiti više kriterija. Kao primjer bih izdvojila obitelj jednog stranog diplomata u Hrvatskoj gdje smo, osim lokacije koja je bila primarni parametar, u potrazi za odgovarajućom nekretninom morali voditi računa o razini uređenosti, sigurnosnim kriterijima, položaju parkirnih mjesta i slično. Za luksuzne nekretnine prosjek cijena najma po četvornom metru je 20 eura – objašnjava Naletilić i napominje:
– Kao zaključak navela bih da tržište, prije svega odnos ponude i potražnje, diktira uvjete i cijene, a trenutačna situacija ne ide u prilog najmoprimcima te smatram da je ključna intervencija države i lokalnih jedinica kako bi građanima omogućili priuštivo stanovanje.
A kako potraga za stanom za najam izgleda u praksi. Za stan od 60 kvadrata traži se između 800 i 1000 eura na Trnju, Trešnjevci-sjever, Črnomercu, Podsljemenu i Novom Zagrebu-zapad, koji uz gradske četvrti Stenjevec i Podsused-Vrapče bilježi najveći godišnji rast cijena mjesečnog najma. Najpovoljniji stanovi te površine za najam mogu se naći u Sesvetama i Gornjoj Dubravi, gdje je za 60 kvadrata mjesečno potrebno izdvojiti prosječnih 600 eura (prije dvije godine ta cijena bila je 400 eura).
Lokacija i stanje nekretnine određuje cijenu najma. U tramvajskoj zoni je uvijek bilo skuplje nego u rubnim dijelovima grada. Žalosno je da u današnje vrijeme ne postoji gradnja za najam već svi grade za prodaju iako znamo da ne mogu svi biti vlasnici nekretnine.