Malom Venecijom ga zovu, navodno je upravo ondje nastao tiramisu, a oni koji slatkog zuba nisu, Treviso će u našoj zagonetki prepoznati spomenemo li Prosecco ili nedavno posrnuli Benetton, perjanice grada talijanske regije Veneto. Vožnje automobilom od Zagreba do tamo otprilike je isto kao kad se iz glavnog grada uputite do Šibenika (Primoštena, zapravo), a da ne bismo zaglibili i ovaj tekst pretvorili u kakvu turističku brošuru, idemo mi na poantu. Trosobni dupleks od 60 kvadrata s terasom i parkirališnim mjestom izgrađen 1990. ondje se može dobiti za 79 tisuća eura. Caka? Naravno, postoji. U njemu živi "dama od 87 godina", kako stoji u oglasu tvrtke nekretninama Idealista, a i ostat će doživotno, čak i nakon što kućicu u nizu novi vlasnici kupe. "Nuda proprietà" koncept je o kojem govorimo, već desetljećima popularan upravo u Italiji, pogotovo za kupce iz drugih zemalja kojima se "bare ownership", pojam pod kojim im se upravo kod naših susjeda nudi komadićak raja, čini kao genijalna ideja.
Činila se, dojma smo, genijalnom i prodavaču stana iz zagrebačkog kvarta Trnsko, koji već neko vrijeme svoju nekretninu od točno 60,76 kvadrata pokušava prodati na sličan način, ali s malim "twistom"; prodavatelj do 31. prosinca 2029. ima pravo ponovno otkupiti stan. Ali idemo od samog početka. Stan o kojem govorimo ima vlastitu internetsku stranicu zagrebstanprodaja.info na kojoj su dostupni svi detalji oko same nekretnine, ali bez njezinih fotografija. Razlika je to od talijanskih ponuda jer ondje kupac "golog vlasništva", ako ćemo dva već uvedena pojma prevesti doslovno, osim osnovnih podataka o kući ili stanu, vidjeti može i kako ta nekretnina izgleda iznutra. U Trnskom to nije slučaj. A osim što nema fotografija i što prodavatelj u ovom slučaju zadržava pravo da stan otkupi do 2029. godine, u njemu neće ostati doživotno neki umirovljenik, već prava plodouživanja imaju prodavatelj i njegov otac na sljedećih 12 godina. Oni u tom razdoblju kupcu koji je postao vlasnik stana plaćaju mjesečnu fiksnu "stanarinu" od 600 eura, i to "kao naknadu za opciju otkupa natrag do iskorištavanja opcije otkupa ili do 31. prosinca 2029. (što dođe prije)".
Kupac nema obvezu održavanja stana u tom periodu, na ulaganja se obvezuju oni koji u njemu žive (trenutačni vlasnici), ali novi vlasnik u stan ne može ni ulaziti – njegovo je isključivo vlasništvo na papiru. Prodavatelj smatra kako je to odlična investicija za kupce jer "uređen 2,5-sobni stan nije suteren, prizemlje ni potkrovlje", a nalazi se u neboderu s dva dizala na "odličnoj lokaciji u kvartu". Da netko bude vlasnik na papiru, treba dati 106 tisuća eura, koliko je cijena u ovom trenutku. Ističemo to jer još prije mjesec dana bila je 115 tisuća, što kupcima, čini se, nije bilo primamljivo. Prodavatelj, s druge strane, mami zaradom. "Čistih" 90 tisuća eura ostaje kupcu čak i ako mu stan ne ostane jer kupio ga je za 106, "vratio" za 160 tisuća eura, a pokupio je i "stanarinu", dok je isplativost još i veća ako nakon 12 godina u stan koji je kupio – napokon i uđe.
Sreću želimo prodavatelju iz Trnskog, a mi se još malo vraćamo na Italiju. Zemlja je to u kojoj gotovo svaka agencija za nekretnine nudi nekoliko njih po principu "nuda proprietà" ili "golog vlasništva", a "boom" ovog načina prodaje dogodio se prije nešto više od deset godine, za tadašnje gospodarske krize. Talijani su brzo uredili i tržište i propise jer njihovi su stanovnici prodavanjem golog vlasništva uglavnom pokušavali spasiti potomke od bankrota. Kako je pisao Glas Istre prije 12 godina, 2011. je prodaja nekretnina u Italiji po principu "nuda proprietà" porasla čak 13 posto, a upravo bračni par iz Trevisa bio je tema njihova teksta. Radilo se o 74-godišnjem penzioneru i njegovoj 70-godišnjoj supruzi koja je, da skrpa cijela obitelj kraj s krajem, još povremeno radila u tekstilnoj industriji. Sin ovog para (50-godišnjak) taman je izgubio posao i pao u teške financijske probleme, a unuci, koji su tad imali 30 godina, radili su tek povremeno. Da bi pomogli sinu, a i njegovim sinovima, umirovljenici su prodali stan zadržavajući pravo doživotnog korištenja.
Nisu bili jedini, pisao je Glas Istre tada, kad je Italija imala više od šezdeset milijuna stanovnika, s petinom osoba starijih od 65 te nezaposlenošću od tek nešto manje od 40 posto. "Golo vlasništvo za golo preživljavanje" zvali su Talijani tada ovaj način prodaje nekretnina, uglavnom strancima, a Glas Istre zabilježio je i sličnu prodaju na jugu Istre. Tada 84-godišnjak s novim vlasnikom svoje kuće, Rusom, dogovorio je također doživotni boravak na djedovini, a novcem koji je dobio, kupio je sinovima stanove te je obitelji ostalo još novca i za svakodnevni život.
Neuređeni porezi
Želja ovom umirovljeniku bila je stambeno zbrinuti svoju djecu, a više nije bio ni u mogućnosti održavati svoje imanje. Upravo su to razlozi zbog kojih Talijani danas vole ugovore s "bare ownershipom", a oni koji su nešto vitalniji, često dobiven novac iskoriste i za putovanja te uživanje u starosti. Zašto ne. Nije ovo praksa samo u Italiji; ako pronjuškate agencije za nekretnine po većini zapadne Europe, naći ćete povoljne nekretnine koje se prodaju upravo na ovaj način. U Hrvatskoj baš i ne, barem ako je sudeći po oglasima koje smo mi pretražili. Nije to ni posve čudno jer ovaj način kupoprodaje nije do kraja uređen kao što je, opet ćemo na istu referencu, u Italiji. Ondje su za golo vlasništvo, među ostalim, propisani čak i porezi pa, primjerice, ako se nekretnina kupljena po principu "nuda proprietà" kvalificira kao glavno prebivalište kupca, porez na nju je dva posto, ako vam je to drugi dom, plaća se devet posto, a svako izvanredno održavanje također je odgovornost "golog vlasnika". S druge strane, primjerice, troškovi etažiranja ili redovno održavanje odgovornost je plodouživatelja. Ništa od ovoga ni u jednom hrvatskom propisu ne postoji, a "golo vlasništvo" ne spominje se ni među novim porezima na nekretnine koji se uvode za nekoliko mjeseci.
Vratimo se mi sad još malo na sam koncept "bare ownershipa". Najjednostavnije, radi se o kupnji nekretnine po cijeni koja je od tržišne niža minimalno 20 posto, ali bez prava na samo korištenje te iste nekretnine jer je na nju upisano pravo plodouživanja. Najsličniji primjer ovakvom načinu kupoprodaje jesu nasljedstva s plodouživanjem kad, primjerice, u obitelji umre otac, vlasnik nekretnine, koji stan ili kuću oporukom ostavi sinu/kćeri, ali s napomenom da njegova još živa supruga ima pravo doživotnog plodouživanja iste. Nasljednici, u tom slučaju, ne mogu "izbaciti" plodouživatelja (majku/suprugu) iz nekretnine ili stan/kuću prodati.
Ni Amerika nije sklona
A svoj je dom od nešto više od dvije tisuće kvadrata kupcu prepustio svojedobno i Hugh Hefner kojem se, čini se, pojam golog sviđao u apsolutno svim segmentima. Playboyeva vila ili Playboy Mansion, kako joj izvorno ime kaže, 2016. je prodana za sto milijuna dolara, a izdavač i kreator istoimenog časopisa, tada 90-godišnjak, u njoj je ostao živjeti do smrti. Izvorno je Hefner za vilu tražio 200 milijuna, ali nije mu se svidjela ideja da se mora preseliti iz kuće u kojoj je živio od 1971. pa je, u zamjenu za boravak, pristao na upola manju prodajnu cijenu. Trenutačni vlasnik nekretnine koja je nekoć ugošćavala ljepotice na raskošnim zabavama jest Daren Metropoulos, sin milijardera i investitora Deana Metropoulosa te je koristi kao lokaciju za televizijske produkcije, fotografiranja za časopise te organizaciju raznih događanja. Za samu kuću, procjenjuje se, Metropoulos sad može dobiti oko 60 milijuna dolara, što možda pokazuje i da se "bare ownership" ne isplati baš uvijek. Doduše, u vrijeme kad je on kupovao vilu, to je bilo najskuplje imanje u Los Angelesu.
Svoju vilu s 28 soba u Bel-Airu na isti je način prodala i Zsa Zsa Gabor. Ona je za svoj dom dobila 11 milijuna dolara, a ostala je živjeti u njemu tri godine nakon same prodaje, do svoje smrti u 99. godini života. Umrla je 2016. godine, nakon što je u svojoj vrlo specifičnoj, ružičastoj kući, živjela čak 43 godine. Imanje je 2020. našlo novog vlasnika, iskeširao je on 16 milijuna dolara.
Što se golog vlasništva još tiče, ni Amerika nije sklona ovom načinu prodaje jer ni oni nisu sigurni tko bi koje poreze, nakon sklapanja ugovora, trebao plaćati, a osim Italije, ovaj sistem potpuno je uređen još u Španjolskoj te u Francuskoj. Za one koji se žele možda baciti na investiciju, pronašli smo još i kuću u Malagi, dvije spavaće sobe, 132 kvadrata – 57.800 eura! Gospođa plodouživateljica ima 74 godine.
