Kad se nalazimo pred kupnjom, prodajom, iznajmljivanjem ili unajmljivanjem nekretnine ozbiljno razmišljamo možemo li taj zahtjevan i naporan posao obaviti sami ili je nužno angažirati agenciju za posredovanje pri prodaji ili odvjetnički ured. Iskustva i motivi zbog te dileme kupaca, prodavatelja, iznajmljivača i potencijalnih podstanara su različiti. Poneki izbjegavaju agencije zbog provizijskih troškova, drugi vjeruju da dobro znaju procijeniti i ljude i nekretnine, znaju čitati dokumente pa je to brži način da ostvare svoju nakanu.
Pravna pomoć
– Prednosti angažiranja agencije kao posrednika su sigurnost i ušteda vremena. Većina prodavatelja od agencije očekuje procjenu vrijednosti nekretnine i pronalaženje pravog kupca u što kraćem vremenu. Stoga, svaka dobra agencija neizbježno ima svoju bazu kupaca do kojih je prodavatelju samom teško ili nemoguće doći. Nadalje, agencija točno zna gdje i kako nekretninu plasirati da se što brže proda – ističe Dajana Furgala Šuper, direktorica Agencije za prodaju nekretnina Orbit, dodajući kako pak kupac od agencije očekuje pravnu zaštitu i savjete kako bi znao što ga očekuje.
Konkretno, to znači upoznavanje s kreditnom procedurom, troškovima i očekivanim trajanjem, poreznim pitanjima... Dužnost agencije je i upoznavanje sa zakonskim odredbama vezanim uz predmet kako bi se izbjegli naknadni skriveni troškovi.
Kako se zakoni često mijenjaju a očekuju nas i nove porezne promjene, nikad nije bilo više straha, ali i traženja pravne zaštite.
– Kad se ljudi uvjere u ispravnost dokumentacije, najčešća pitanja su ona o troškovima, postupku etažiranja i legalizacije – otkriva Dajana Furlaga Šuper naglašavajući kako svaki kupac od agencije očekuje pronalaženje nekretnine po zadanim kriterijima, a potom potpunu pravnu zaštitu kako bi se i on sutra mogao kao vlasnik upisati u zemljišne knjige, i sve to bez naknadnih troškova za koje nije ni znao da postoje.
Ne može bez stresa
Kako je kupnja nekretnine odluka od životne važnosti, stres nije moguće potpuno izbjeći. Kupnja, prodaja ili iznajmljivanje uglavnom znači i selidbu, a ta životna situacija visoko je na listi stresnih situacija. Stoga, i to je jedan od dobrih razloga da se posao prepusti profesionalcima. Kako pak znati gdje ih pronaći? Uvijek je najbolja usmena preporuka, iskustva prijatelja, ljudi s foruma, ali i osobni kontakt s osobom koju ćete angažirati.
Postulat svake uspješne prodaje definiranje je realne i tržišno ostvarive cijene. Previsoka i preniska cijena najveće su zapreke uspješnoj prodaji. S previsokom cijenom odbijaju se ozbiljni kupci koji bi inače bili zainteresirani te se time uskraćuje prilika da se nekretnina ponudi pravim kupcima i u kratkom roku realizira prodaja.
Osim toga, statistički gledano, nekretnine koje se mjesecima ili čak godinama prodaju imaju značajno manju šansu da postignu cijenu kojoj su se mogli nadati u prvom valu ponude kada nekretninu pregleda najviše kupaca. Radi se o obrnuto proporcionalnom zakonu: što se nekretnina dulje prodaje veća je šansa da se postigne niža cijena, budući da s vremenom kupci stječu dojam da s nekretninom nešto nije u redu.
S druge strane, preniska cijena odaje dojam da nekretnina ima skrivenih nedostataka i mana za ugodan život te je se stoga želite hitno i pod svaku cijenu riješiti.
OBVEZE - 5 savjeta
Prema prodavatelju
Posrednici nastoje pronaći kupce, upoznati klijenta s prosječnom tržišnom cijenom, dati uvid u isprave, upozoriti na moguće prepreke, oglasiti nekretninu, posredovati u pregovorima i nastojati da dođe do sklapanja ugovora, čuvati osobne podatke nalogodavca...
Prema kupcu
Pregledati isprave kojima se dokazuje vlasništvo i upozoriti klijenta na moguće nedostatke, upoznati ga sa zakonskim, poreznim i inim obvezama, čuvati podatke o klijentu kao poslovnu tajnu i voditi pregovore između stranaka kako bi se posao realizirao.
Provizija
Agencija za obavljeno posredovanje naplaćuje naknadu za prodaju od 2-3 posto ukupno ostvarene kupoprodajne cijene. Kod iznajmljivanja provizija se definira ovisno o duljini najma. Primjerice, za najam od godinu dana naplaćuje se jedna mjesečna najamnina/zakupnina.
Zaštita klijenata
Agencijski angažman, osim usluge posredovanja, daje i pravno praćenje koje obuhvaća izradu kompletne dokumentacije vezane uz kupoprodaju nekretnine. A to znači predugovor (ako se potpisuje), glavni kupoprodajni ugovor i dogovorene anekse ugovora.
Provjerite papire
Iako su čisti papiri jednako važni i za stare i za nove stanove, dobro ih provjerite. Prije sklapanja ugovora važno je imati nov vlasnički list, građevinsku i uporabnu dozvolu za cijelu zgradu. Čisti papiri važni su i za upis u gruntovnicu, ali i za podizanje kredita u banci ili eventualnu prodaju.
SAMI - 5 savjeta
Odaberite lokaciju
Čak i ako ste si dali puno vremena, ne možete "letjeti" iz kvarta u kvart i gledati baš sve što ste našli u oglasniku. Mudrije je odrediti unaprijed što želite, lakše ćete se snaći u moru ponuda. Kad napravite uži izbor nekretnina koje dolaze u obzir, potraga će biti lakša.
Prvi kontakt
Da ne biste gubili vrijeme, ostvarite prvi kontakt s potencijalnim klijentom i dobro se raspitajte što se nudi. Sve što vas zanima pitajte odmah, budite uporni u dobivanju odgovora i zapisujte, jer ćete već nakon nekoliko telefonskih razgovora pola toga zaboraviti.
Podstanari, oprez!
Kad unamljutete stan dobro ga pogledajte, prvenstveno iz sigurnosnih razloga. Pogledajte instalacije, pitajte vlasnika za moguće nedostatke. A kad jednom uđete u stan nikako se ne oglušujte, primjerice, na poziv dimnjačara da pregleda dimnjak. Oprezno i sa sumljivim elektro instalacijama
Ako je odluka pala
Dobro provjerite sve papire - vlasnički list (eventualne terete), građevinsku i uporabnu dozvolu. Provjerite je li stan slobodan od osoba i stvari (ako ih ne kupujete). Sklapanje ugovora ipak prepustite nekom od pravnih stručnjaka kako bi izbjegli moguće komplikacije.
Ovrhe se prenose
Nitko ne prijeti vlasniku da prodaje nekretninu koja je pod ovrhom. Ali, morate znati da se ovrhe prenose. Ista situacija je i s neplaćenim režijama. Bolje je spriječiti neugodnosti nego godinama kasnije dokazivati kako baš vi niste krivi i nemate ništa s nagomilanim dugovima.
Kako se prodaju kuće, stanovi, poslovni prostori...
Iako su čisti papiri prvi preduvjet za kupnju, mnogi se pitaju je li recesijsko doba pravo vrijeme za kupnju, odnosno prodaju nekretnina. Stalno se postavljaju pitanja što nas očekuje nakon 1. srpnja, kako će se banke u budućnosti ponašati, hoće li smanjiti kamate, hoće li cijene padati ili ne? Sve i te kako zanima kako će najavljena porezna politika utjecati na tržište te kakve će posljedice imati na život građana. Prodavatelji ističu da dobra nekretnina uvijek nađe put do svog kupca. A što se zapravo najviše prodaje? Najbolje idu stanovi, u gradovima je dosta velika potražnja za legaliziranim garažama... Poslovni prostori, obiteljske kuće, vikendice, građevinska zemljišta, vinogradi, voćnjaci, oranice i šume najteže dolaze do novih vlasnika. Slabija potražnja za poslovnim prostorima izravno je povezana s njihovim velikim brojem, obiteljske kuće često su manje atraktivne zbog velike kvadrature, a zanimanje za sve ono što se nekad smatralo ulaganjem u budućnost jednostavno se zbog kupovne (ne)moći teško može naći na listi prioriteta.
Iskustva različitih agencija govore da se upravo te nekretnine prodaju kako bi roditelji kupili barem jednosoban stan za djecu.
Hermina Božanić, odvjetnica: Odvjetnik je najjeftiniji na početku!
Ako se čovjek sam upusti u kupnju, prodaju, iznamljivanje ili unamljivanje nekretnina mora biti oboružan strpljenjem, ali i dobro znati čitati dokumente. Kad se nekretnina odabere, valja prvo provjeriti jesu li papiri čisti. To se provjerava u gruntovnici Općinskog suda i moj je savjet da se zadnji put provjeri točno na dan potpisivanja ugovora, Tada će se utvrditi da od pregovaranja do potpisivanja ugovora nije ili je došlo do nekih promjena, odnosno je li prezentirano stanje odgovara istini. To katkada izgleda teško, ali je itekako učinkovito, jer se na taj način najbolje može spriječiti eventualna manipulacija. Kod kupnje kuća te starijih stanova uz građevinsku važna je i uporabna dozvola te provjera je li objekt u cjelosti legaliziran. Iskustva govore kako se ljudi najčešće javljaju odvjetnicima kad negdje zagusti. A bolje je to napraviti prije, jer su tada odvjetničke usluge, a i možebitne sudski sporovi, puno jeftiniji. Odvjetnik je uvijek najjeftiniji na početku bilo kojeg posla, a najskuplji kad se stvari zakompliciraju. Uz provjeru papira valja provjeriti je li stan slobodan od stvari i osoba. Primjerice, u kupljenom stanu mogu biti podstanari pa je razješenje te situacije može dugo potrajati. valja provjeriti i sve plaćene režije i ovrhe, jer se tereti prenose. Klijenti često pitaju kolike su cijene odvjetničkih usluga. Cijena se formira po vrijednosti nekretnina i definirana je odvjetničkom tarifom. Kod dogovora naknade ona može se umanjiti za određeni postotak jer to dozvoljava odvjetnička tarifa. Pojedine tarifne stavke sniziti za 50 posto.
Dajana Furgala Šuper, agentica nekretninama: Dojam se stvara u prvih 30 sekundi!
Ukoliko niste u mogućnosti dobiti usmenu preporuku za agenciju koja će zastupati vaše interese, odaberite agenciju koja je licencirana i registrirana te čiju legitimnost za rad možete provjeriti u javnom i dostupnom Registru pri Hrvatskoj Gospodarskoj komori jer je isto presumcija zadovoljenja uvjeta propisanih Zakonom o posredovanju u prometu nekretninama. Nużno je da agencija ima vlastitu pravnu službu ili prateći odvjetnički ured. Najidealnije je oboje, jer će se tako jamčiti 100 postotna pravna sigurnost, Važno je da agencija ima naznačenu adresu ureda i obavezno fiksni telefon, stalne i educirane djelatnike/agente te radno vrijeme tijekom kojeg je otvoren ured u koji uvijek možete doći i informirati se o svemu što vas zanima. Važno je da agencija ima vjerodostojne i transparentne reference klijenata, kako biste se uvjerili u njihovu stručnost, znanje i iskustvo.
I da bi se neka nekretnina uspješno prodala ili iznajmila, uz uredne papire, važno je napraviti i neke sitnice koje doista mogu prevagnuti. Tako je važno popraviti sve kvarove, poput neispravnog zvona, razbijenog stakla i gljivica u kupaonici.
Prvi se dojam stvara u 30 sekundi! Nikada nemojte štediti na sitnim popravcima, ali isto tako ne pretjerujte s ulaganjima i uređenjem po svom ukusu jer nikada nećete povratiti uloženi novac, pogotovo ako ulaganje doseže 20 posto ili više vrijednosti nekretnine. Rasvjetlite prostor, a tijekom razgledavanja nekretnine osigurajte mir i dajte odgovore na sva tražena pitanja.
NE PROPUSTITE: Što kupiti? Donosimo sve prednosti novih i starih stanova
