Na tržištu nekretnina prilično je turbulentno u posljednje vrijeme, a nedavno provedeno istraživanje Njuškala pokazalo je dvije stvari – da se sve više na području Zagreba traže manje kuće te rast potražnje za imanjima izvan Zagreba. Ima li u tome istine pritali smo Martinu Naletilić, licenciranu agenticu za nekretnine iz Sky Nekretnina.
- Porasla je potražnja za kućama površine do 150 m2 na području Grada Zagreba, ali i u okolnim manjim mjestima. Lockdown uslijed korone, kao i zagrebački te petrinjski potres, pojačali su taj trend. Ljudi sve češće traže sigurnu alternativu gužvi i kaotičnosti velikih zagrebačkih kvartova, ili u vidu potpunog preseljenja iz grada, ili pak odlučujući se za kupnju vikendica ili zemljišta u manjim mjestima u blizini Zagreba - kaže agentica te dodaje:
- Ako usporedimo cijene i potražnju s 2020. godinom, to je bila godina velikih promjena i neočekivanih kretanja cijena. Centar je do potresa bio jedno od najtraženijih mjesta za život gdje su cijene starogradnje išle i do 3500€/m2 dok se danas ti isti stanovi rijetko prodaju za 2500€/m2. Interes je drastično pao, ali se polako počinje osjećati oporavak i ponovni rast potražnje za centrom. Novogradnja u centru je većinom iznad 5500€/m2, a nerijetko i 8000€/m2.
Osim što su se promijenile cijene, promijenila su se i mjesta u kojima ljudi žele živjeti.
- Kada pričamo o najtraženijim zagrebačkim kvartovima to su Trešnjevka, Maksimir, Jarun, Vrbani, a cijene u tim kvartovima su se i prije Covida-19 te potresa kretale oko 1800 do 2000€/m2 za starogradnju. Za novogradnju u tim dijelovima grada kupac je za kvadrat stana morao izdvojiti od 2000 do 2700 eura. Danas se pak starogradnja prodaje po cijenama tadašnje novogradnje, oko 2500€/m2, a za manje stanove ta je cijena po kvadratu i veća. Novogradnje ima jako malo pa primjerice kvadrat stana na Trešnjevci stoji oko 3000€, na Jarunu od 3000 do 3200 eura, a na Vrbanima preko 3300 eura, dok je Maksimir od 3500 pa čak do 4500€/m2 - pojasnila je i napomenula:
- Gradovi sateliti također su profitirali rastom cijena jer su mnogi kupci prisiljeni kupovati izvan Zagreba zbog visokih cijena. Tako je danas cijena novogradnje u Zaprešiću od 2000 do 2200€/m2, u Velikoj Gorici 1800 od 2100€/m2, Sesvetama 2000 do 2200€/m2, Samoboru 2000 do 2500€/m2. Iz našeg iskustva u prodaji velikog kompleksa sa 110 stanova u Zaprešiću, možemo reći kako se prodaja odvija jako brzo i najbolji stanovi brzo pronađu svog kupca. U većini slučajeva male zgrade budu rasprodane prije samog početka gradnje, dok je kod većih zgrada situacija takva da stanovi s najboljim pozicijama i tlocrtima budu rezervirani ili prodani prije oglašavanja i gradnje.
Rekli smo već da se nakon potresa promijenila se i situacija u centru Zagreba, novogradnja je jako rasla cjenovno, a starogradnju, unatoč padu cijena, mnogi žele kupiti. Osjeća li se inflacija tih stanova na tržištu?
- Centar je specifična mikrolokacija koja će uvijek imati svoje kupce. Potres je, osim kriterija „lokacija, lokacija, lokacija“ uveo još jedan bitan kriterij, a to je sigurnost. Dakle, promet nekretninama u centru Zagreba donekle je usporen, no kvalitetne nekretnine koje su prošle bez većih oštećenja u potresu, a prodaju se po razumnoj cijeni, nalaze svoje kupce bez velikih poteškoća. S druge strane, cijena novogradnje u centru grada dosegla je astronomske iznose, no potražnja je velika te se takve nekretnine na atraktivnim lokacijama vrlo brzo prodaju. Na području cijelog Zagreba osjeća se svakako deficit stanova kvadrature do 60 m2. Takvi se stanovi, kad se pojave na tržištu, u pravilu prodaju u vrlo kratkom roku jer je potražnja puno veća od ponude - zaključuje agentica.
Ptamo što možemo očekivati u sljedećim mjesecima, hoće li cijene rasti?
- Postojeća i opipljiva inflacija te rast općeniti cijena gotovo svega, samo su neki od niza razloga za rast cijena nekretnina. Predviđanje je da će cijene kvadrata nastaviti rasti i ove godine, a dokaz tome je i nedavno povećanje cijena za neke novogradnje od 200 do 400€/m2. To su poskupljenja od 10 do čak 20% u jednom danu. Investitori su primorani na takva poskupljenja zbog situacije s materijalom i dok se god inflacija ne stavi pod kontrolu cijene će nastaviti rasti. Očekuje se podizanje kamata ove i sljedeće godine, što bi trebalo dovesti do usporavanja potražnje i stabiliziranja cijena. Mnoge kolege smatraju kako će se cijene novogradnje nakon stabiliziranja inflacije zadržati na ciframa koje imamo u zadnjih godinu dana, a da se određene korekcije trebaju dogoditi kod starogradnje jer nije realno da imaju istu ili sličnu cijenu po kvadratu kao novogradnja - kaže.
Koji su po vama zagrebački kvartovi best buy, odnosno gdje pronaći najbolji omjer cijene i kvalitete?
- Sve ovisi o preferencijama kupaca. Ukoliko gledamo neke osnovne kriterije kao što su dobra infrastruktura, primjerice blizine škole, vrtića, doma zdravlja, dobre povezanosti javnog prijevoza s ostalim dijelovima grada, dovoljno zelenih površina za rekreaciju te dostupnost dodatnih sadržaja poput trgovina i kulturnih sadržaja, istaknula bih primjerice Središće koje ima odličnu mikrolokaciju i zadovoljava sve od nabrojenih kriterija - blizinu jezera Bundek, muzeja, trgovačkog centra, puno kvartovskih trgovina te česte autobusne linije prema središtu grada, drugim kvartovima u Novom Zagrebu ili Velikoj Gorici, a nalazi se u blizini ulaza u grad. Osim zagrebačkih kvartova, bitno je istaknuti sve veću potražnju za nekretninama u manjim gradovima poput Zaprešića i Velike Gorice, a koji su tik do zagrebačke metropole. Dokaz tome je nedavno započeta gradnja 110 stambenih jedinica u Zaprešiću u kojoj je u samo 20 dana prodano više od 50% stanova koji će biti useljivi početkom 2024. godine - zaključuje.
