Godina na izmaku, 2023. bila je vrlo turbulentna kad govorimo o tržištu nekretnina – cijene su se mijenjale gotovo svakodnevno, uveden je euro koji je itekako utjecao na stanje na tržištu nekretnina, promijenili su se trendovi, a primjetan je i porast interesa za zemljišta izvan većih gradova. O svemu tome, i još mnogočemu, razgovarali smo sa Sanjinom Rastovcem iz Sky Nekretnina.
Kraj godine rezerviran je za rekapitulaciju – kakva je bila 2023. što se tiče nekretnina? Koliko je uvođenje eura utjecalo na cijene, prodaju, najam?
Ovo je bila godina usporavanja i početak stagnacije tržišta nekretnina. Sličan scenarij događa se u svim zemljama EU i nije bilo realno očekivati da će nas zaobići. Rekao bih da imamo sreću što se nalazimo u specifičnoj situaciji u odnosu na ostatak Europe jer smo ulaskom u Schengen i eurozonu postali još atraktivniji stranim kupcima i ulagačima, a zbog istog razloga zadržali smo i relativno prihvatljivu kamatu na stambene kredite u odnosu na ostale države EU. Cijene i dalje bilježe rast, ali druge brojke koje su bitne za tržište imaju drugačiji predznak. Pad broja transakcija u prvih šest mjeseci na razini države je oko 10%, dok će ta brojka na kraju godine vjerojatno biti i dosta lošija. To možda na prvi pogled ne zvuči dobro, ali treba razumjeti da je tijekom 2022. godine bilo rekordno puno kupaca prije svega zbog velike inflacije, a imali smo nikad manju ponudu zbog COVID-a. Tržište je, dakle, zbog ogromne potražnje i slabe ponude, otišlo u nebo. Prodavatelji su mogli tražiti iznose koje god su htjeli, a kupac nije imao puno izbora. Takva situacija na tržištu nije dugoročno održiva i bilo je pitanje vremena kada će stati. Godina 2023. pokazala se kao godina u kojoj se to dogodilo i vjerujem kako će se isto preliti i na 2024. Ovdje ne govorimo o padu cijena, nego isključivo o padu broja transakcija. Hoće li taj pad biti dovoljno velik da pokrene pad cijena? Nisam siguran, ali određene korekcije kod stanova u starogradnji bile bi dobre za stabilnost tržišta. Dugoročno gledano, očekujem da ćemo s cijenama nekretnina i visinama plaća nastaviti u pozitivnom smjeru rasta kao u zadnjih nekoliko godina kako bismo uhvatili korak s ostatkom razvijene Europe.
Iako su cijene nikad više, Hrvatskoj zapravo nedostaje luksuznih nekretnina, što stranci traže?
Svjedoci smo da se gradi sve više luksuznih vila, stambenih zgrada, prije svega na moru jer je to fokus stranih kupaca, ali poprilično sam uvjeren da dobar dio tih nekretnina ne zadovoljava kriterije koji bi trebali ići uz riječ “luksuz”, odnosno da kupci koji si ih mogu priuštiti žele bolji proizvod za svoj novac. Primjere luksuznih resorta možete pronaći u svim turistički orijentiranim zemljama, a jedan od primjera koje možemo kopirati nalazi se u Crnoj Gori, projekt Portonovi. Strani kupci koji si mogu priuštiti luksuz očekuju vrhunsku razinu usluge koja ide uz nekretnine koje su na nivou svjetskih trendova, od dizajna, kvadratura, rasporeda pa do materijala. Hrvatska postaje sve atraktivnija zemlja imućnim kupcima, a na nama je da prepoznamo što oni žele ako ih želimo privući da svoje milijune ulože kod nas.
Primjetan je trend iseljavanja u gradiće i sela u okolici Zagreba, jesu li i u tim krajevima rasle cijene?
Trebamo biti svjesni činjenice da Zagreb postaje prava europska metropola. To znači da će centar grada služiti većinom za turistički najam i za život bogatijem sloju društva, a da će svi ostali ići prema rubovima grada ili u njegova predgrađa. U Zagrebu se za manje od 3000 eura po kvadratu teško može pronaći solidna nekretnina, dok za 2400 eura/m2 možete živjeti u novogradnji, u manjem gradu, bez gužvi i to na samo 15 minuta vožnje od glavnog grada. Cijene u okolnim gradovima su skočile i više od 100%. Primjer je Karlovac gdje ste prije deset godina mogli kupiti novogradnju za 1200 €/m2 dok se trenutačno prodaje i do 2600 €/m2. U Zaprešiću ćete stan u novogradnji pronaći za 2200-2600 €/m2, a u Samoboru i Velikoj Gorici od 2400 €/m2 na više. Ovo je trend koji će se nastaviti i sljedećih nekoliko godina te se dodatno pojačati ako se prometna infrastruktura između gradova poboljša.
Koji su zagrebački kvartovi, iz vašeg iskustva, najtraženiji?
Trešnjevka je uvijek popularna zbog svoje lokacije, a i činjenice da većina Dalmatinaca smatra taj kvart najboljim u gradu. Cijene rabljenih stanova su većinom iznad 3000 €/m2 ako su adaptirani, dok ćete novogradnju teško pronaći ispod 4200€ /m2. Maksimir je također jedan od kvartova u kojem svi žele imati stan, pogotovo na potezu od Kvatrića do Ravnica i tamo se kvadrat novogradnje penje i do 7000 €/m2. Uz njih tu su uvijek popularni kvartovi zbog svoje lokacije Vrbani, Jarun, Vrbik, Cvjetno naselje, Središće, a zbog manjka dobrih stanova možemo slobodno reći da je u potražnja u svim kvartovima velika.
Isplati li se ulagati u nekretnine? Ako da, u koje?
Isplativost ulaganja u nekretnine ovisi o namjeni koja vam je potrebna. Kada to znate i ako se držite svoje strategije, ulaganje u nekretnine se uvijek isplati. Ako tražite stan za dugoročni najam, tada ciljajte na najmanju moguću kvadraturu, a da stan ima odvojenu spavaću sobu. Takav stan će se uvijek moći iznajmiti, ali i dobro prodati. Ako pak želite raditi dnevni najam turistima, onda je prioritet lokacija, a ciljate li na studente, pronađite lokaciju koja je okružena što većim brojem fakulteta, stan sa što više spavaćih soba i lako ćete doći do 1000 eura mjesečne najamnine. Povrat na investiciju je trenutačno do 5% godišnje, odnosno, ako uložite 100.000 eura u stan, očekujte maksimalno do 5000 eura godišnje od najma. Sve preko 5% je jako teško ostvariti na današnjem tržištu, osim ako ne radite dnevni najam. Koje god grafove o cijeni nekretnina analizirate, vidjet ćete da oni idu uvijek u obliku vala koji svakih nekoliko godina naraste na nove visine pa je stoga ovaj oblik investiranja jedan od najsigurnijih iz razloga što će doći trenutak kada će kupljena nekretnina vrijediti više nego ste ju platili. Ako još uzmete u obzir da vam može donositi novac svaki mjesec kroz najam, financijska isplativost je neupitna.
Svjedočimo nikad većoj ponudi nekretnina na tržištu, koliko ih ostane neprodanih?
Najkonkretniji odgovor na ovo pitanje je – ponuda nije kvalitetna. Iz tog razloga, ali i prevelikih očekivanja prodavatelja, veliki broj nekretnina koje završe u oglasu, tamo i ostanu, odnosno ne prodaju se. Najbolje ću to demonstrirati statistikom koju ima kolega u Kanadi. On proda 98% nekretnina koje dobije u ponudu svoje agencije dok je u Hrvatskoj taj prosjek prema nekim statistikama oko 17% ili prevedeno, proda se 1 od 6 oglašenih nekretnina. Ovaj podatak naglašava ozbiljne izazove našeg tržišta, a ključni su problemi u nedovoljnoj kvaliteti ponude, nerealnim očekivanjima prodavatelja te uočenoj tromosti našeg tržišta. To je posebno vidljivo u usporedbi s kolegom u Kanadi, gdje je prodaja nekretnina znatno uspješnija. Manjak stručnosti pri postavljanju cijena također igra ključnu ulogu u ovom scenariju. Kako bismo unaprijedili situaciju, nužno je uložiti trud u obrazovanje tržišta, podići svijest o realnim cijenama te poticati profesionalno postavljanje cijena od strane agencija kako bismo dobili moderno i stabilno tržište nekretnina.
Mnoge cijene su nerealne, koja je stvarna prodajna cijena, u odnosu na traženu?
U svijetu nekretnina, ključno je postizanje ravnoteže između tražene i postignute cijene, a ta varijacija obično iznosi između 5 i 10 posto na stabilnom tržištu. Ovo pravilo često slijede profesionalne agencije kako bi olakšale pregovore između kupaca i prodavatelja te postigle uspješnu prodaju. No, u posljednje vrijeme primjećujemo sve češću razliku od preko 15 posto između tražene i postignute cijene, što ukazuje na nerealna očekivanja prodavatelja i neravnotežu na tržištu. Ovakvi scenariji postaju učestaliji kad prodavatelji donose odluke na temelju usmenih informacija ili neovlaštenih izvora, poput navodnih basnoslovnih cifri koje su čuli od susjeda. Često se događa da prodavatelji vjeruju kako je njihova nekretnina superiorna u odnosu na one od susjeda pa podižu cijenu na dodatno visoku razinu. Kada se oglasi za takve nekretnine pojave, potencijalni kupci, poput trećeg susjeda, suočavaju se s izazovima pregovaranja. Ovaj začarani krug može rezultirati time da oglasi tih stanova stoje mjesecima, ostavljajući prodavatelje razočarane. Ključ uspješne prodaje leži u realnim očekivanjima i savjetovanju s profesionalcima pri postavljanju cijena. Samo tako možemo izbjeći zamke neracionalnih odluka koje dovode do dugotrajnih oglasa i frustracija na tržištu nekretnina. Ovim putem apeliram i na kolege agente da budu realniji kada razgovaraju s prodavateljima i formiraju cijene.
Svjedočimo visokim cijenama nekretnina, no i parkirna mjesta i garaže postižu visoke cijene. Po kojim iznosima se prodaju parkirna mjesta u centru Zagreba, ali i u ostalim dijelovima?
Vanjskih parkirnih mjesta i vanjskih garaža u centru gotovo da i nema. Ako postoje, nalaze se u dvorištima starijih zgrada i izvanknjižno su vlasništvo pa se s njima praktički i ne trguje. Parkirna mjesta u garažama su od 15 do 25.000 eura, pa i do 55.000 eura ako se nalaze unutar novogradnje u centru. Cijene garaža kreću se od 20.000 eura na rubnim dijelovima grada, dok ćete u centru teško pronaći garažu ispod 30.000 eura. Nedavno smo u ponudi naše agencije imali parkirno mjesto u garaži u užem centru Zagrebu koje se prodalo za 54.000 eura. Za usporedbu imamo i garsonijeru koja se prodaje za četiri tisuća eura skuplje od tog parkirnog mjesta – 58.000 eura.
Koji je razlog tako visokim cijenama parkirnih mjesta i garaža?
Centar Zagreba već dugo vremena gubi bitku s parkingom jer ga kronično nedostaje. Potres je taj problem samo dodatno naglasio. Pronaći garažu ili parkirno mjesto za kupnju je postala lutrija. Rijetko kada takve nekretnine dođu do javnog oglasa jer su susjedi najčešće kupci i prodavatelji nemaju potrebe nuditi ikome drugom. Jedan od razloga zašto nam nedostaje parkinga je i činjenica da se 70-ih i 80-ih gradilo puno više negoli danas, ali se nije računalo da će svi stanari imati auto, a kamoli da će svaka obitelj imati po dva. Zbog toga imamo veliku količinu stanova koji nemaju pripadajuće parkirno mjesto i nastaje problem koji će biti samo veći. Jedan od načina rješavanja ovog problema je bolji javni prijevoz. Kada bi svi veliki kvartovi grada bili povezani tramvajskom ili željezničkom linijom koja je pouzdana, mnogi građani bi radije sjeli u vlak i prošetali koju minutu nego se vozili 40 minuta u gužvi i tražili još deset minuta parking kod posla, a navečer i oko svog stana.
Nije problem nekretnina, iskustveno mogu reći, vrlo kvalitetnu nekretninu agencija ne prodaje i ne angažira se dovoljno, jer uzimaju 3% plus PDV prodavatelju, i 2% plus PDV kupcu i samo čekaju da im nešto padne i poklopi se. Oni zapravo ništa ili vrlo malo čine i za jedne i za druge u ovom kupoprodajnom procesu, tek kada "sila" učini da se interesi kupca i prodavatelja poklope, agencija će tada učiniti nekoliko pravnih koraka i to je to. Uzmimo da se radi o kupoprodaji kuće vrijedne 600 tisuća EUR, agencija će naplatiti 30 tisuća EUR za sebe (niti orali, niti kopali) na to još 3,75 tisuća državi i to je to. A oni samo nose skupa odijela, naočale, cipele, glume znalce i maznu takvu lovu .. Ovdje pametuju da nema kvalitetne ponude, da su očekivanja visoka i sl ..