Tržište nekretnina u Hrvatskoj vječna je tema rasprava i čuđenja i mnogima je neobjašnjivo kako se u zemlji u kojoj je prosječna plaća 1140 eura nekretnine prodaju i više nego dobro, unatoč cijenama koje dosežu nevjerojatne iznose. U Zagrebu se one mijenjaju doslovno svaki mjesec, no trenutačno je prosječna cijena kvadrata, u koju ulaze i stari stanovi i novogradnja, 2300 eura. U Zagrebu se najviše prodaju mali stanovi do 60 kvadata, a na moru, na vrhunskim lokacijama, kuće su najtraženije nekretnine. Novogradnje kronično nedostaje pa se novi stanovi u Zagrebu, unatoč prosječnoj cijeni od 3500 eura, prodaju i prije nego što investitori počnu kopati temelje. Javni je podatak i da jednu trećinu svih kupaca čine stranci, kao i to da se čak i nešto više od 60 posto svih nekretninskih transakcija odvija gotovinom. Kad je nedavno gostovao u studiju Večernjeg lista, direktor agencije za trgovanje nekretninama Opereta Boro Vujović pokušao je objasniti kako to konkretno izgleda na tržištu.
- Postoje objektivni troškovi rasta cijena. U novogradnji su porasle ulazne cijene, skuplji su materijali, radna snaga i energija, a to se onda prelijeva i na cijenu kvadrata. Za zagrebačko tržište važno je reći da ima malo novogradnji, a kao posljedica potresa još je velika potražnja za novogradnjom i onda jednostavno ponuda i potražnja čine svoje. Ljudi žele novogradnju i zbog toga se mogu postići, gledamo li iz aspekta prosječnog građanina, doista vrlo visoke cijene - rekao je Vujović.
Veća platežna moć
Uz domaće kupce, sve su zainteresiraniji za hrvatske nekretnine i strani kupci, kojima je Schengen omogućio neometano kretanje, a život u Hrvatskoj povoljniji je nego u Mađarskoj ili Sloveniji.
- Lani smo imali rekordan broj stranih kupaca, u jednom ih je trenutku bilo 36-37 posto, tako da je Schengen sigurno jedan od razloga zbog kojeg se dio ljudi odlučio kupiti nekretninu kod nas - objasnio je Vujović te dodao: - Sada je ponovo pravi trenutak za kupnju stana. Za 5-6 godina cijene će svakako biti više.
Znači, interes stranaca za kupnju nekretnina je izrazito velik?
Svaki treći kupac je stranac i to također trebamo imati u vidu kad govorimo o našem tržištu nekretnina. Mi možemo reći da su cijene visoke, i apsolutno jesu za našu platežnu moć, ali kad gledate realno, mi nismo više samo hrvatsko tržište, nego tržište EU, pa trebamo gledati i kolike su plaće u drugim zemljama EU. Kad se s cijenom naših nekretnina uspoređuje njihova platežna moć, ispada da su naše cijene nekretnina niže pa imamo situaciju kakva je sada.
I upravo to dovodi nas do jednog, možemo tako reći, apsurda. Dakle, u zemlji s prosječnom plaćom tek nešto višom od 1000 eura, najprije se prodaju najluksuzniji stanovi čina cijena nerijetko doseže i 10 tisuća eura po kvadratu. I neka se držimo statistike i kažemo da su jedna trećina kupaca i tih nekretnina stranci, tko su ostali?
- Prvo treba reći da takvih stanova nema puno, a postoji određeni broj ljudi koji imaju financijsku moć, koju ulažu u nekretnine i koji jednostavno žele živjeti na takvoj lokaciji. Takvih stanova ima do stotinjak. Uvijek imate stotinjak ljudi, dijaspora, sportaši koji za naše uvjete dobro zarađuju, i oni si takve nekretnine mogu priuštiti. To je luksuz koji si jedan mali dio populacije uvijek može priuštiti - ističe.
Naravno, za naše pojmove se luksuzom smatraju i stanovi kojima je cijena kvadrata pet-šest tisuća eura. Kakva su iskustva na terenu s takvim nekretninama, pitali smo agenticu iz Sky nekretnina Martinu Naletilić.
- To su različiti kupci koji zahvaljujući kupovnoj moći mogu investirati u nekretnine na atraktivnim lokacijama kao što je primjerice centar Zagreba. Zagreb kao poslovni, kulturni i sveučilišni centar Hrvatske iznimno je atraktivan domaćim i stranim kupcima visoke kupovne moći. Oni kupnju luksuznih nekretnina na vrhunskim lokacijama smatraju dobrom investicijom i pametno uloženim novcem. Slično je i s kupnjom luksuznih nekretnina na jadranskoj obali i otocima - kaže Naletilić.
Također je zanimljivo da se takve nekretnine u pravilu kupuju gotovinom. Prema vašem iskustvu, što je, osim same lokacije, presudno tim ljudima koji, očito, imaju novca?
- Brendirani, renomirani investitori, s već obavljenim sličnim projektima, kupcima su, uz samu lokaciju, jedan od ključnih faktora pri donošenju odluke o kupnji određene nekretnine. Modeli plaćanja variraju, no najčešće je to kombinacija vlastitih sredstava i financiranja kreditom banke. Treba istaknuti i ponoviti da Hrvatska zbog svoje mikrolokacije i dobre prometne povezanosti te dostupnosti sve više privlači strane kupce luksuznih nekretnina. Razvoj luksuznog turizma u Hrvatskoj u budućnosti sigurno će utjecati na još veći trend kupoprodaje luksuznih nekretnina u kojima će se kao kupci pojavljivati stranci. Osim obale i otoka, stranci se sve više odlučuju i za investicije u nekretnine u kontinentalnom dijelu Hrvatske, pogotovo u Zagrebu. Privlači ih i to što će cijenu kvadrata luksuznog stana u centru Zagreba i dalje platiti jeftinije nego u većini drugih glavnih gradova u EU - ističe Naletilić.
U segmentu luksuznih nekretnina, prodaju li se bolje kuće ili stanovi?
- U Zagrebu su to svakako stanovi, dok je na jadranskoj obali i otocima naglasak na luksuznim vilama. No, to nije sve, pouda se širi - uskoro ćemo kao agencija posredovati pri prodaji otoka koji se nalazi na atraktivnoj lokaciji u južnoj Dalmaciji. Površina je tog otoka oko 21.000 m², prekriven je borovom šumom i ima izvor slatke vode. Pravi je dragulj u ponudi naše agencije - ponosno ističe te dodaje:
- Samo je nekoliko hrvatskih otoka na tržištu. Problem je često nesređena vlasnička struktura odnosno velik broj suvlasnika raseljenih po svijetu ili davno preminulih, bez provedenih ostavinskih rasprava. Otok iz naše ponude ima sređenu vlasničku strukturu što nam je nužan preduvjet za stavljanje svake nekretnine iz naše ponude na tržište. Radi se o nekretnini vrijednoj oko tri-četiri milijuna eura, slijedom čega ćemo tražiti kupce koji raspolažu s toliko novca. Pritom očekujemo velik interes prije svega stranaca - objašnjava agentica.
Postoje li kvartovi ili dijelovi zemlje koji su kupcima tolike platežne moći posebno atraktivni?
- Aposolutno, i domaćim i stranim kupcima te platežne moći najatraktivniji su Zagreb, Istra i Kvarner te područje Dubrovnika i neki otoci - zaključuje Naletilić.
I najam bilježi rekorde
A da je luksuzno tržište velik potencijal svjedoči i novi potez agencije za nekretnine My Luxoria, riječ je o jednoj od tri hrvatske agencije specijalizirane za najam luksuznih vila i kuća za odmor na području cijele Hrvatske, koja je ovih dana u promet pustila portal za buking luksuznih vila Rent Luxury Villas Croatia. Novi portal karakterizira poboljšano korisničko iskustvo, a u njegovu je izradu agencija pretočila sva svoja znanja i rezultate istraživanja koje su stekli dugogodišnjim iskustvom, ali i uvela neke novosti u skladu sa svjetskim trendovima te promjenama u navikama turista.
Funkcionalnost pretraživanja na web stranici omogućuje brzo filtriranje rezultata na temelju preferencija korisnika, kao što su lokacija, sadržaji i raspon cijena. Popisi vila na web stranici pružaju detaljne pojedinosti, uključujući slike visoke rezolucije, detaljne opise i kalendar dostupnosti, što korisniku omogućuje potpuni uvid u svaku od vila. Proces rezervacije je jednostavan, prilagođen korisniku, a prate ga sigurne opcije plaćanja i jednostavan pristup korisničkoj podršci.
Najam luksuznih vila sve je popularnija opcija za goste koji u Hrvatskoj traže smještaj visoke kvalitete. Vile s bazenom često, uz luksuzan dizajn te sportski i zabavni sadržaj, pružaju i dodatne usluge na razini hotela s pet zvjezdica, a kada vile unajmljuje veća grupa to u većini slučajeva znači i ekonomičniju mogućnost noćenja po osobi.
Trend iznajmljivanja luksuznih vila u Hrvatskoj potpuno je u skladu s globalnim zaokretom prema jedinstvenim, personaliziranim iskustvima putovanja koja gostima pružaju priliku da urone u lokalnu kulturu, uživaju u prirodnim ljepotama zemlje i dožive autentičnije i osobnije iskustvo odmora.
- Trenutačna predviđanja govore da će globalni sektor iznajmljivanja luksuznih vila u 2031. godini zabilježiti rast od 13,1% u odnosu na 2021. Taj globalni trend rasta trebao bi dodatno utjecati na tržište iznajmljivanja luksuznih kuća za odmor i u Hrvatskoj koja trenutačno bilježi procvat baš te niše smještaja. U tako povoljnoj globalnoj klimi, novi portal u koji smo utkali sve što smo naučili u dosadašnjem poslovanju znači puno bolju popunjenost vila koje nudimo - izjavila je Ankica Ćaleta, vlasnica i direktorica agencije My Luxoria.
