S obzirom na to da u posljednje vrijeme svjedočimo vrtoglavim cijenama novogradnje, koja, primjerice u Zagrebu, doseže i pet tisuća eura po kvadratu u širem centru, dolazimo do legitimnog pitanja tko si to može priuštiti? I kako uopće stvoriti dom, pod uvjetom da imate prosječnu plaću i nemate bogato nasljedstvo? Sto tisuća eura, do koliko je, spomenimo, i država sufinancirala famoznim APN-om okućivanje mladih ljudi, danas ne znači puno - možda stan od 30-ak kvadrata na rubnim dijelovima Zagreba. Zaista nije poticajno za mladu obitelj u nastajanju. Doduše, tih istih "bezvrijednih" sto tisuća, za dvije osobe prosječnih plaća bez nasljedstva znači dužničko ropstvo u banci na minimalno 20 godina.
Logično je onda zapitati se isplati li se više kupiti stari stan u lošem stanju pa ga postupno obnavljati ili možda čak krenuti i u gradnju kuće. U nastavku donosimo argumente za i protiv za sve scenarije, ali, pazite, ni jedna opcija nije jeftina, samo su neke jeftinije od drugih ili, bolje rečeno, za istu količinu novca nude više.
Zna se da cijenu nekretnine diktiraju dvije stvari - zakon ponude i potražnje te lokacija. Upravo je lokacija, reći će vam svaki agent za prodaju nekretnina, ključan faktor pri formiranju cijene. Zbog lokacije i stanovi u starim zgradama, kao i kuće, drže visoku cijenu, ali želite li proći jeftinije, morat ćete krenuti prema rubnim dijelovima grada.
Adaptacija često može biti zamka
- Praksa pokazuje da se ljudi, kad god je to moguće, odlučuju za novogradnju, čak i ako je izvan zone njihova željenog prebivališta, pogotovo nakon potresa koji je dosta poljuljao vjeru ljudi u sigurnost starijih zgrada - govori Ljiljana Pekaš, agentica za prodaju nekretnina, te dodaje: - Ipak, posljednjih mjeseci sve više prodaju se stariji stanovi koje je potrebno adaptirati jer im je lokacija bolja, a cijena niža. Doduše, treba biti oprezan jer cijene nisu male, a stanje nekih stanova je takvo da je adaptacija prilično skupa - objašnjava.
S time se slaže i Ivan Marić čija je tvrtka specijalizirana za građevinske radove:
- Nove zgrade, za razliku od starih, nude manje troškove u budućnosti pa takve stavke opravdavaju i visoke cijene kvadrata. Režije su manje, održavanje je jeftinije jer je sve novo i ništa se ne mora adaptirati. Oni koji se odluče za kupnju starog stana ili kuće, prije kupnje bi trebali dobro ispitati u kakvom je stanju nekretnina. Neka stručne osobe provjere instalacije, podove, zidove, statiku... Možda je riječ o trošku, ali dugoročno je to pametna odluka, najgore je, i često najskuplje, kupiti mačka u vreći - poentira.
Kad uspoređujemo staro i novo, moramo spomenuti stavku koja može biti presudna, a riječ je parkirnom mjestu. Pri kupnji novih stanova nudi se mogućnost kupnje mjesta u garaži i/ili na otvorenom. U starijim kvartovima s puno zgrada i stanara, kao i u samom centru, parkiranje je velik problem.
Ako ni to ne smatrate problemom i krećete u akciju kupnje starog stana, pripremite se na sljedeće: realni trošak obnove bit će veći od planiranog, zato uvijek na predviđeni proračun dodajte još bar deset posto za "ne daj bože" situacije. Predviđeni rokovi bit će vjerojatno probijeni. Slušat ćete svakojake isprike zbog kojih radovi kasne. Na kraju nećete biti sto posto zadovoljni napravljenim.
- Najpametnije je angažirati jednu tvrtku koja će organizirati posao obnove i koordinirati sve angažirane majstore. Nadglednik radova neka sve dogovara i samo njemu plaćajte dogovorene poslove - kaže Marić.
Troškovi adaptacije, koji ovise o brojnim faktorima, najčešće o opsegu samog posla te kvaliteti materijala koji se koriste, iznose, grubo rečeno, od minimalnih 300 eura po kvadratu do, u prosjeku, 1200 eura po kvadratu.
Mnogima pak nikakav stan, ni stari ni novi, nije opcija pa se okreću kućama. Kvadrati kuća u pravilu su cjenovno i 60 posto niži od kvadrata stanova, ali kuće su i veće pa cijena često premašuje cijenu stanova. Nedavno provedeno istraživanje Njuškala pokazalo je sve veći interes kupaca za kuće do 150 četvornih metara, i to izvan metropole.
- Tome je svakako pridonijela i pandemija tijekom koje su ljudi naučili cijeniti važnost vlastita komadića dvorišta ili vrta. Ali glavni je razlog cijena. Drugi razlog zbog kojeg se ljudi odlučuju na taj potez veća je površina koja omogućava lagodniji život - ističe agentica Pekaš.
Ima i onih koji kreću od nule i odlučuju se za gradnju kuće. Ako imate zemljište, i još k tome na dobroj lokaciji, pola je posla obavljeno. Ako pak kupujete zemljište, dolazimo do grube računice koja kaže da, u prosjeku, kvadrat kuće, sa svim dozvolama i priključcima, stoji oko tisuću eura. Ta cijena odnosi se na dijelove grada u kojima je zemljište oko 100 eura po kvadratu. Ako se cijena zemljišta diže do 400 eura po kvadratu, troškovi kuće povećavaju se za oko 1200 eura po kvadratu. Dakle u skupljim dijelovima grada bi ukupan trošak kuće, u koju se može useliti, bio između 2000 i 3000 eura po kvadratu. Naravno, dodatni troškovi mogu biti skuplji materijali za gradnju, veći omjer armiranog betona, vrsta izolacije, pametna kuća... Svakako valja napomenuti da i cijene dozvola variraju, ovisno o građevinskim zonama, te da je potrebno pripremiti puno papirologije i biti spreman na čekanje. Iako se na tom području stanje znatno ubrzalo posljednjih godina.
Dugoročno gledano, ako se zanemari adaptacija interijera, primjerice ličenje, jer te se stavke odnose i na kuće i na stanove, vanjsko održavanje kuće, fasade, krovišta i instalacija dodatni je trošak. Ne kaže se bez vraga da je kuća rupa bez dna.
Kad podvučemo crtu, zaključak je sljedeći - u startu su cijene stanova više, ali su dugoročni troškovi manji.
Svakako valja spomenuti još jednu mogućnost koja je u posljednje vrijeme prilično popularna - montažne kuće. I u tom slučaju cijena ovisi o cijeni zemljišta, o zoni u kojoj se nalazi, modelu kuće i stupnju gradnje. Neki će odabrati rohbau-gradnju koja je povoljnija, drugi pak ključ u ruke. Glavna prednost montažnih kuća je što su brzo gotove, a cjenovno su u rangu klasičnih kuća, dakle, ovisno o proizvođaču, cijena im je od 1000 eura po kvadratu naviše.
