Kad se podvuče crta za prvih osam mjeseci ove godine, kakva je trenutno situacija na tržištu nekretina?
Možemo reći da je za prvih 6 mjeseci ove godine pad broja transakcija bio 15%, a sličan trend se nastavio i u srpnju i kolovozu, a puno je promjena koje su se događale. S jedne strane cijene su nastavile rasti, s druge strane država je donijela pak mjera za odbitak poreza na promet nekretnina tj 50% PDV-a kod novogradnje. A uz to sve je i HNB postrožio uvjete financiranja od 1.7. što je rezultiralo smanjenom kreditnom sposobnošću za većinu građana. Sve te promjene su dovele povećani oprez i neizvjesnost kod kupnje.
S obzirom na visinu prosječnih kvadrata u većim gradovima, prije svega Zagrebu i na obali, očekuje li se u rujnu pad, rast ili stagnacija cijena?
Rujan kao mjesec je prilično kratak period da bi mogli očekivati neke veće promjene pošto se promjene kod nekretnine na događaju brzo. U nekom kraćem roku ne vjerujem da možemo očekivati pad cijena nekretnina već stagnaciju ili rast cijena. Ono što će svakako biti bitna promjena je izglasavanje novog GUP- a kojim se očekuje značajno manja izgradivost.
Što mislite o mjerama države o održivom stanovanju? Daje li rezultate, ako da kakve, ako ne zašto, po vašem mišljenju ne?
Ako gledamo kroz povijest kada god se država uplitala u ekonomiju to nije polučilo željene rezultate generalno. Ako se vratimo unatrag sjetiti ćemo se svi APN kredita koji su dodatno podizali cijene nekretnine, a uz to je i bilo mnogo zlouporabe tih kredita gdje članovi obitelji kupovali nekretnine jedni od drugih. Ove nove mjere s 1 strane pokušavaju utjecati na najam kroz ograničavanje turističkog najma što je opet trend koji dolazi iz vana i dijelom je pod utjecajem hotelskog lobija, i možda u neku ruku imaju smisla, ali smatram da nije posve fer prema ljudima koji su godinama ulagali u te smještajne jedinice. Također, velika većina tih stanova koji su se iznajmljivali u turističke svrhe su vrlo mali improvizirani studio apartmani u suterenima i potkrovljima te kao takvi nisu kvalitetno riješenje za dugoročni najam. Druga ideja da država uzima od privatnih osoba stan u najam i daje u podnajam po subvencioniranoj cijeni mi tek nema smisla. Prvo, trenutno je potražnja stanova za najam veća od ponude i ako postavite realnu cijenu vrlo brzo ćete sami ili preko agencije iznajmiti stan odmah, zašto biste ga davali državi po povoljnijoj cijeni? Drugo kako država misli raditi posao agenta za nekretnine i pokazivati nekretnine, sklapati ugovore o najmu i tko će odgovarati za eventualnu štetu u stanovima onda?
Što se mjere za kupovinu nekretnina tiče, odnosno povrat poreza na promet nekretnina kod starogradnje i povrat 50% iznosa PDV-a kod novogradnje ima smisla u teoriji, a bojim se da u praksi nema previše efekta. Kod ljudi koji kupuju starogradnju 3% uštede na ukupni iznos nije neki preveliki iznos koji će dodatno motivirati nekoga tko možda nije planirao kupiti nekretninu da ju kupi. Također, treba i napomenuti da ljudi fizički moraju imati tih 3% i platiti ih, a tek onda kasnije tražiti povrat. Konkretno na primjeru stana od 300.000 eura to je povrat u iznosu od 9.000 eura. Što se tiče povrata 50% iznosa na novogradnju, tu je ušteda već ozbiljnija i na primjeru stana od 300.000 eura, PDV iznosi 60.000 eura dakle moguć povrat je 30.000 eura što iznosi 10% iznosa od ukupne cijene stana. Problem je taj što su cijene novogradnje jako skupe i rijetko se mogu naći mali stanovi tako da ukupna cijena stana najčešće prelazi 350.000 eura.
Iz prve ruke nam možete reći jesu li tražene cijene realne ili prenapuhane? Odnosno, koliko se tražena i prodajna cijena u praksi razlikuju?
Jesu li cijene realne ili prenapuhane je vječita debata svih slojeva društva. Iskreno i ja koji sam dugo u poslu s nekretninama se nekada iznenadim koliko lako i brzo prodamo neku nekretninu za koju sam mislio da je preskupa i obrnuto imamo neke nekretnine koje dugo stoje, a mislim da su cijene skroz korektne. Mislim da prije svega moramo poći od činjenice da je tržište nekretnina kao i mnoga druga tržišta slobodno tržište i tu realnu cijenu diktiraju ponuda i potražnja i to je jedino što je bitno što god svih ostali mislili. Također, moramo imati na umu da je kod kupnje dovoljna samo jedna osoba koja je spremna platiti određenu nekretninu po traženoj cijenu. Tako na primjer ako je netko spreman platiti kvadrat u strogom centru Zagreb u Ban centru po 13.000 eura to čini realnu cijenu kvadrata tamo koliko god se to nekom činilo nestvarnim. Prema našoj evidenciji razlika između tražnih i ostvarenih cijena se kreće do 10%.
Sprema se i novi val legalizacije, koje je vaše mišljenje o tome? Očekujete li pokušaje malverzacija kao što je bilo za vrijeme prve?
Mislim da je generalno je dobra ideja da se ozakone objekti koji još nisu legalni, a naravno imaju prethodne preduvjete za to. Što se malverzacija tiče uvijek ih je bilo i svakako očekujemo da će ih i sada biti, ali tu država treba reagirati i spriječavati takve stvari.
Poznato je da građani Hrvatske zapravo štede u nekretninama, u što je, po vama, pametno ulagati? Postoje li neke nekretnine koje uvijek drže cijenu? Koje?
Definitivno da, nama je normalno da prije svega posjedujemo vlastitu nekretninu, a onda ako imamo višak zarađenog novca da investiramo u dodatnu nekretninu za najam, zato je u Hrvatskoj primjetan jako visok stupanj vlasništva nekretnina u odnosu na ostale zemlje, kod nas je to čak 91%.
Prve brojke pokazuju da je turistička sezona dobra, no, mnogi iznajmljivači se žale na slabiju sezonu. Kakva je zaista situacija?
Prije svega tu treba uzeti nekoliko bitnih stvari u obzir. Činjenica je da je godinama jako velik broj ljudi iznajmljivao svoje smještaje bez prijave, dio naravno to i dalje radi, ali je za očekivati da se svake godine to smanjuje pa se na taj način umjetno stvaraju bolje brojke. U kojoj je to mjeri to nažalost ne možemo znati. Zatim osvrnuti ću se na segment luksuznih vila za najam pošto nam je to druga divizija poslovanja uz agenciju za nekretnine, ako promatramo period od 2019. do kraja 2024. možemo vidjeti da je broj registriranih kuća za odmor porastao za 51%, a prema neslužbenim informacijama od kraja 2024. do danas taj broj je porasta za još 10%, dakle 60% porasta smještajnih kapaciteta u segmentu kuća za odmor.
Koji je vaš savjet za sve one koji planiraju kupnju nekretnine – na što sve treba paziti?
Ja bi prije svega savjetovao da se kupuje kvalitetna nekretnina, a ne povoljna ako je to moguće. Da je zgrada u što bolje stanju, da je pričuva dostojne razine, da je vlasništvo naravno čisto i da je atraktivna lokacija.
Koje nekretnine nikad ne treba kupovati?
Svakako bi trebalo izbjegavati kupovinu nekretnina koje je teško prodati, nekretnine u suterenima, u loše odražavanim zgrada gdje nisu riješeni svi imovinsko pravni odnosi i na slabo traženim lokacijama.
Obiteljska kuća u okolici Zagreba ima genijalan dnevni boravak, a i kuhinja nam je na listi želja
Otvori KEKS Pay
