Zakon o zgradama predviđa kazne za postavljanje klima i antena na pročelja kao i za zatvaranje balkona

Prošli tjedan u Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine predstavljen je prijedlog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, za koji je rečeno da će olakšati energetsku obnovu zgrada i ugradnju dizala. Cilj je zakona otkloniti postojeću zakonsku prazninu i omogućiti kvalitetno upravljanje zgradama i njihovo održavanje. U prijedlogu novoga Zakona o upravljanju i održavanju zgrada ima dosta noviteta. Nakon 1997. godine, kada je na snagu stupio Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, ovo je najvažniji zakon koji bi trebao bolje regulirati odnose i procese u višestambenim zgradama. Javno savjetovanje otvoreno je do 20. ožujka, a u njemu se mogu dati prijedlozi i kritike na prijedlog novog zakona. Nakon savjetovanja zakon se upućuje u redoviti saborski postupak.

Nema tu ideologije

Jedna je od bitnih novosti osnivanje zajednica suvlasnika koje bi bile pravne osobe, imale bi osobni identifikacijski broj (OIB), a Državna geodetska uprava izradila bi registar zajednica suvlasnika. To će olakšati postupke energetske obnove i ugradnje dizala, koje će država sufinancirati trećinom troškova.

Potpredsjednik Vlade i ministar prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Branko Bačić izjavio je da zakon nije ideološki, nego ima za cilj da se stanovanje učini boljim te očekuje sudjelovanje građana u javnom savjetovanju, ali i lokalnih zajednica u njegovu provođenju.

– Nastojali smo izbjeći pretjerano normiranje upravljanja i održavanja zgradama kako bi ono bilo što lakše – kazao je.

Zakon propisuje redovito i izvanredno održavanje zgrada, a u izvanrednom predviđa obavljanje hitnih popravaka održavanja, za koje je potrebna suglasnost petine suvlasnika, i nužnih popravaka, za koje se traži suglasnog trećine suvlasnika.

– Kod hitnog popravka predstavnik suvlasnika dužan je, nakon otklanjanja problema, pribaviti potpise petine suvlasnika kako bi se osiguralo da su popravci doista obavljeni na zajedničkim dijelovima zgrada – kazao je Bačić.

Također, predviđena je i obaveza suvlasnika da osiguraju zajedničke dijelove zgrade od osnovnih rizika, odnosno od požara, oluja, udara groma, izlijevanja vode iz vodovodnih i kanalizacijskih cijevi, kao i odgovornost za štetu prema trećim sobama.

Izbjegnuta je obaveza nametanje osiguranja od potresa jer predlagač smatra da bi to previše financijski opteretilo građane suvlasnike zgrada.

Jedan je od prijedloga zakona uvođenje odredbe o prinudnom upravitelju, kojeg imenuje gradonačelnik ako to nisu učinili suvlasnici, te uvođenje odredbe o prinudnom predstavniku suvlasnika, kojeg imenuje upravitelj ako to nisu napravili suvlasnici.

O detaljima novog zakona kao i o nacionalnoj politici stambenog zbrinjavanja govorio je u emisiji Studio 4 Željko Uhlir, državni tajnik u Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine.

– Ovim bi se zakonom trebali poboljšati uvjeti stanovanja, uvjeti života u suvlasničkim zajednicama – rekao je i dodao da se u tom zakonu već u 2. članku govori kako je upravljanje zgradama javni interes. Dodaje kako i Ustav govori da je vlasništvo nepovredivo, ali ono i obvezuje.

– Do sada je uvijek bilo da je vlasništvo nepovredivo, a zanemarivano je da ono i obvezuje. Došlo je vrijeme da se zgrade počnu kvalitetnije održavati, a kroz to da se počnu bolje uređivati odnosi unutar zajednice – naglasio je.

Uhlir govori kako je do sada kućni red u zgradama bio nešto na deklaratornoj razini te je bila samo dobra volja hoće li ga se tko pridržavati, a sada će se to promijeniti jer će postojati sankcije.

– Novim zakonom idemo na formiranje zajednice suvlasnika koja dobiva svoju pravnu osobnost – rekao je.

Naglašava kako problem nisu fasade, već nosivi zidovi u staroj gradnji, zato što nisu projektirani niti su građeni da izdrže potrese.

– Fasade su problem zajednice, a ne samo suvlasnika. Održavanje zgrada u povijesno-kulturnim jezgrama nije pitanje samo vlasnika – kazao je.

U novom zakonu podrazumijeva se i sufinanciranje dizala. Predviđena je trećina od ukupnog troška, ali nitko ne priječi lokalnoj samoupravi da sudjeluje u tome.

– Mi u Hrvatskoj ne znamo koliko nam treba stanova, ali to se mora riješiti stambenom politikom. Znamo koliko imamo praznih državnih stanova i to je posljedica naših dubinskih analiza, koje se prije nisu radile – naglasio je Uhlir.

– Prema prvim podacima, u Hrvatskoj je prazno 400 tisuća stanova. Grad Zagreb ima ih 57 tisuća – govori. Dodaje kako stambena politika ide u dva smjera. Jedan je da se grade novi stanovi, a drugi je da se aktivira neaktivni stambeni fond.

Ono o čemu nitko ne govori, a velika je novost, jest podatak da ovaj zakon propisuje minimalnu visinu zajedničke pričuve, koja bi iznosila 0,43 eura po četvornom metru. Do sada to nije bilo definirano ni jednim zakonom, već smo imali ovakvu situaciju:

"Odredbom članka 380. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, sredstva zajedničke pričuve suvlasnici su dužni uplaćivati najmanje u visini koja odgovara 0,54% vrijednosti njihova posebnoga dijela, godišnje. Minimalni iznos zajedničke pričuve koji su suvlasnici dužni uplaćivati tako treba iznositi 0,36 EUR/m2." To se sada mijenja na cijenu od 0,43 eura po kvadratu.

Kako je vrijednost posebnih dijelova nekretnine nemoguće točno utvrditi bez provedene procjene vrijednosti nekretnine, što bi za suvlasnike zgrada bilo dodatni trošak, umjesto toga kao parametar može poslužiti etalonska vrijednost izražena kao etalonska cijena građenja. Kako se i do iznosa od 1,53 HRK/m2 1997. došlo primjenom etalonske cijene građenja, koja je tada iznosila 3400,00 HRK/m2, odnosno izračunom 0,54% tadašnje utvrđene etalonske cijene građenja, a što je na mjesečnoj bazi 1,53 HRK/m2, isto tako, a s obzirom na to da je etalonska cijena građenja u međuvremenu, kao uostalom i svi ostali troškovi, porasla, sada bi istim izračunom i istom logikom i taj minimalni iznos trebao biti veći.

Video: Armin Durgut/PIXSELL

Prijedlog zakona definira: Zajednička pričuva su novčana sredstva namijenjena održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i upravljanju zgradom, odnosno dijelom zgrade. Sredstva zajedničke pričuve koriste se prema godišnjem programu održavanja zajedničkih dijelova zgrade, odnosno višegodišnjem programu održavanja i upravljanja zgradom za pokriće troškova: redovitog održavanja, hitnih popravaka, nužnih popravaka, osiguranja zgrade, naknade za rad upravitelju zgrade, nabave alata za čišćenje i održavanje kao i sitnog potrošnog materijala, otplate zajma za financiranje troškova redovitog održavanja, hitnih i nužnih popravaka te odvjetničkih troškova zastupanja.

Sredstva zajedničke pričuve mogu se u skladu s višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom koristiti i za pokriće troškova investicijskog održavanja i/ili otplate zajma za financiranje tih troškova, ako se time ne dovodi u pitanje financiranje gore navedenih troškova. Uvjeti i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve definira se međuvlasničkim ugovorom.

Ovaj zakon ima za cilj i regulirati obveze suvlasnika, a prvi put propisuju se i sankcije, koje variraju od 400 do 5 tisuća eura, ovisno o težini prekršaja. Primjerice, suvlasnik koji ne dopusti upravitelju zgrade ulaz u svoj dio zgrade bit će kažnjen iznosom od 400 do čak pet tisuća eura. Kazna od tisuću do pet tisuća eura čeka one suvlasnike koji na izgrađenim zgradama izvedu radove natkrivanja i zatvaranja balkona, lođa i terasa ili na uličnim pročeljima izgrađenih zgrada postave uređaje za hlađenje i grijanje odnosno antenske sustave.

Kazne za prekršitelje

Novčanom kaznom od tisuću do dvije tisuće eura kaznit će se za prekršaj suvlasnici koji ne osiguraju zgradu. Kazne će propisivati komunalni redar, koji ima pravo i obvezu rješenjem ili na drugi propisani način narediti fizičkim i pravnim osobama mjere za otklanjanje uočenih nepravilnost ili druge mjere propisane ovim zakonom. Optužni prijedlog za prekršaj propisan ovim zakonom koji u nadzoru utvrdi komunalni redar podnosi nadležno upravno tijelo jedinice lokalne samouprave.

Nadalje, suvlasnik na svom posebnom dijelu zgrade ne smije izvoditi radove kojima se nanosi šteta ili se umanjuje svojstvo zajedničkog dijela zgrade ili posebnog dijela zgrade drugog suvlasnika. Ako suvlasnik nanese štetu ili umanji svojstvo zajedničkog dijela zgrade ili posebnog dijela zgrade drugog suvlasnika, obavezan ih je otkloniti ili podmiriti troškove popravka, sukladno propisima koji uređuju obvezne odnose. Građevinski radovi na zgradi smiju se izvoditi samo u skladu s propisima koji uređuju područje gradnje.

U slučaju da je zajednica suvlasnika donijela važeću odluku o prijavi na program sufinanciranja za održavanje, obnovu ili poboljšicu zgrade, a pojedini suvlasnik svojim nečinjenjem onemogućava prikupljanje nužne dokumentacije potrebne za prijavu na taj program sufinanciranja, on je odgovoran za štetu koja nastane zbog gubitka prava na sufinanciranje.

U slučaju da suvlasnik onemogućava mirno održavanje kućnih sastanaka, natpolovična većina suvlasnika može donijeti odluku o prestanku njegova pozivanja na sastanke, a prema potrebi poduzeti i druge pravno dopustive mjere u svrhu održavanja mirnih sastanka i efikasnog upravljanja zgradom. Ako se na sastanku suvlasnika očekuje remećenje javnog reda i mira, policija će, na poziv predstavnika suvlasnika, u skladu sa zakonom kojim se uređuju ovlasti policije, svojom prisutnošću omogućiti da ne dođe do remećenja javnog reda i mira te da se sastanak suvlasnika održi.

Sve navedeno trebalo bi stupiti na snagu osmog dana od objave novog zakona u Narodnim novinama, osim onih odredbi koje se tiču zajednice suvlasnika koje stupaju na snagu 1. siječnja 2025. godine.