Tržište nekretnina oduvijek je dinamično i specifično područje koje se neprestano mijenja, a ako upravo razmišljate o kupnji stana ili kuće u bogatoj ponudi, sigurno ćete imati prilike odabrati nešto po vašem ukusu i u skladu s vašim budžetom. Odluka o investiranju u nekretninu često je jedan od najvažnijih financijskih pothvata u životu, a sam proces tako može biti uzbudljiv, ali i krajnje zastrašujući. Uz uzbuđenje i strah od nepoznatog tu su i kompleksne transakcije vezane uz kupnju ili prodaju nekretnine... Možete li to sve sami? Možete, ali ako vam strah nije draga emocija i ako nemate vremena svakog dana obilaziti razne nekretnine od kojih većina neće zadovoljavati ni vaše osnovne potrebe te vam financije nisu jaka strana, jasno je da je najpametniji korak angažirati agenta. Kvalitetne agencije sve podatke o tržištu nekretnina imaju u “malom prstu”, znat će odgovor na svako vaše pitanje i pratiti vas do samog kraja procesa.
Agencija Sky nekretnine osnovana je 2018. godine i do danas je stekla veliko povjerenje kupaca iznimnom kvalitetom usluge. Vlasnici, mag.iur. Martina Naletilić i ing. građevine Sanjin Rastovac, bogatim iskustvom te personaliziranim pristupom svakom klijentu, možemo slobodno reći, ispunjavaju snove.
– Ponekad je teško ispuniti svaku želju, a često je izazovno i nepredvidivo, ali rekla bih da je upravo u tome ljepota ovog posla. Konstantna dinamičnost koja nama karakterno puno više odgovara od statičnog posla, a najdraži je upravo neposredan kontakt s klijentima – uspostavljanje poslovnog odnosa, plan za njegov razvoj te definiranje cilja. Predivno je iskustvo svaki put iznova kreirati novu priču u kojoj ljudima pomažemo donositi važne odluke vezane uz njihovu imovinu, kupnju doma ili investiranje u nekretninu – navodi Naletilić. Ako se upravo planirate upustiti u pustolovinu kupnje ili prodaje nekretnine, dobro je unaprijed prikupiti vrijedne informacije. Na pitanje kakvo je danas stanje na tržištu, ovi stručnjaci navode kako se smanjio broj transakcija, ali trend je primjetniji na moru i manje se osjeti u Zagrebu. No, tržište je i dalje stabilno:
– Primjerice u Istri je u posljednjih 15 mjeseci došlo do pada interesa stranih kupaca. U 2024. očekujemo da će potražnja biti na razini prošle godine, a da će cijene stagnirati dok se ne donese nova odluka o eventualnim subvencijama za mlade ili ne dođe do povratka interesa stranih kupaca. Tržište je i dalje stabilno u smislu potražnje koja nastavlja biti veća od ponude na području Zagreba pa tu ne očekujemo nikakve negativne promjene u skoroj budućnosti, a kao i do sada, stanovi su broj jedan kada govorimo o vrsti nekretnine koja je najtraženija. Od 2020. potražnja za manjim kućama u rubnim dijelovima grada je porasla i taj trend, kao i iseljavanje dijela stanovništva u okolne gradove, vjerujemo da će se nastaviti zbog nepriuštivosti nekretnina. Centar grada će služiti za turistički najam – ističe Sanjin Rastovac. Nakon potresa, mnogi su kupci odustali od kupnje u starim zgradama u centru Zagreba, ali zadnje se dvije godine interes vratio, agenti smatraju zbog popularnosti najma takvih stanova.
– Treba imati na umu kako je dobar dio centra neuseljiv ili u postupku obnove pa je ponuda poprilično slaba kada govorimo o manjim kvadraturama ili pak novogradnjama, dok stanove s površinom većom od 100 m2 možete lako pronaći na odličnim lokacijama. Prodaja većih stanova u centru je malo teža jer je većini potrebna adaptacija koja s današnjim cijenama teško može biti ispod 700-800€ po kvadratu – pojašnjava Sanjin. Naši sugovornici ističu kako se cijene u centru Zagreba se kreću od 2400-3000€/m2, ovisno o veličini za stanove koji su spremni za adaptaciju, dok se uređeni stanovi prodaju za cijenu do 3500€/m2. Manje površine i luksuznije uređeni stanovi u obnovljenim zgradama postižu i veće cijene po kvadratu. Za usporedbu, novogradnje u centru kreću se od 6700 pa do 11.000 €/m2 za najbolje stanove u tim zgradama. – Zagreb danas postaje europska metropola u koju dolaze ljudi iz raznih dijelova svijeta koji si mogu priuštiti navedene cijene. Cijena starogradnje u centru je blago porasla zbog povećanog interesa, no kada obnova dijela tih zgrada završi, ugrubo očekujemo da će takvi stanovi postizati po 4000-5000 eura po četvornom metru – ističu.
Agentica Martina Naletilić pojašnjava kako se u tržištu nekretnina unazad nekoliko godina dogodio veliki pomak uređenjem zemljišnih knjiga te umreženosti i elektroničkom povezanosti javnih bilježnika s poreznom upravom i MUP-om... – To uvelike olakšava naše poslovanje te povećava pravnu sigurnost u kupoprodajnom procesu. Također, kupci i prodavatelji sve više uviđaju prednosti angažiranja agencija kao posrednika u kupoprodajnom procesu. Vjerujem da će se u budućnosti te brojke povećavati. Nažalost, na tržištu trenutačno ima agencija i pojedinaca kao posrednika u prometu nekretnina koje svojim ne tako kvalitetnim i rekla bih nepoštenim radom bacaju sjenu na agencije i agente za nekretnine u globalu, no vjerujem da će se stvari iskristalizirati te će na tržištu ostati samo najbolje i najkvalitetnije agencije – dodaje agentica. Kako razmišljaju investitori? Rastovac pojašnjava kako kroz grubi izračun troškova cijena kvadrata u izgradnji investitora košta od 1000 pa do 1500€/m2, ovisno o kvaliteti gradnje i ugrađenoj opremi. Cifra se penje i preko 2000 €/m2 kod izazovnijih gradilišta kao što su objekti u centru. Na tu cifru treba onda još dodati PDV koji je jedan od najvećih u EU kada govorimo o novogradnji.
– Nakon toga ukalkulirajte da parcele koje se kupuju imaju udio u cijeni izgrađenog neto prodajnog kvadrata od minimalno 400 eura, a na top lokacijama prelaze i 1400€/m2. Na to se još zbrajaju razna davanja gradu da biste dobili dozvolu, a morate platiti i arhitekta, geodeta... U najboljem slučaju, odnosno kada se zbroji najjeftinija opcija, dođete do zaključka da se nijednom investitoru ne isplati prodavati novogradnju ispod 2000 €/m2. Ovo je način na koji kupcima pokušavam objasniti da ne očekuju da ćemo ikada više imati kvadrat novogradnje u Zagrebu ispod te cifre. Cijene su iz tog razloga realne za tržište koje imamo. Nisu realne s aspekta plaća i priuštivosti za naše ljude, ali nije ni u drugim zemljama bolja situacija.
– Dugogodišnji predvodnici u potražnji nekretnine su kvartovi Trešnjevka i Maksimir, a uz njih su traženi obiteljski kvartovi Vrbani, Jarun. Kupci koji kupnju stana gledaju kao na investiciju, svoju potragu sužavaju na dijelove koji se lako rentaju, to su Vrbik, Knežija, Srednjaci, Cvjetno naselje i sve zone oko fakulteta i studentskih domova, pojašnjavaju stručnjaci te dodaju kako se percepcija dobre lokacije mijenja u Zagrebu i rubni kvartovi kao Špansko, Malešnica su 2017. godine imali cijene od 1000 €/m2, a danas isti ti stanovi, ako su uređeni, postižu cijene preko 2600 €/m2 i izuzetno su traženi.
– Ako želite kupiti stan u Zagrebu i planirate budžet, naš savjet je da računate barem 3000 €/m2. Za taj iznos možete očekivati novogradnju u kvartovima kao što su Blato, Remetinec, Sv. Klara ili podsljemenska zona te Dubrava. Kvartovi bliže centru imaju cijene novogradnje koje prelaze cifre od 3500-4000 €/m2 i to je jedan od razloga zašto su satelitski gradovi dobili na popularnosti. Za isti novac za koji možete u Španskom kupiti stan od 70 m2, u Zaprešiću ćete dobiti stan od 90 m2 i garažu te u Zagrebu biti za 20 minuta ako se odlučite putovati na posao vlakom – savjetuje Rastovac te dodaje kako su najčešći kriteriji koje kupci imaju pri kupnji dobra lokacija, katnost, orijentacija u odnosu na strane svijeta, dovoljno dnevnog svjetla, blizina javnog prijevoza, društvenih sadržaja, kvalitetna izvedba gradnje, dobar tlocrt, osigurano parkirno mjesto, balkon ili terasa, spremište ili garaža itd. Naravno, kriteriji se razlikuju od osobe do osobe pa, primjerice, određena lokacija koja je za jednog kupca vrhunska za drugog kupca može biti potpuno neprimjerena. Naš je posao rekla bih “tailor made” – slušamo želje kupaca i primjenjujemo personalizirani pristup svakom klijentu pojedinačno. Rekla bih zapravo da je u tome tajna našeg uspješnog poslovanja - kaže agentica.
Rastovac pak ističe svojevrsno pravilo nazvano „pravilo 5%“ kada kao kupac razmišljate što vam je pametnije napraviti, kupiti ili ući u najam. Ako je ideja kupiti stan od 100.000 eura, pomnožite s 5% i dobijete 5000 €.
– Taj iznos podijelite s 12 i dobit ćete cifru od 416 eura. Ako možete takav stan rentati za manji iznos, onda je isplativije otići u najam. Ako je cifra najma veća, tada je isplativije ući u kredit koji ima takvu ratu. Trenutačno se nalazimo na tržištu na kojem je omjer rate kredita i najma gotovo podjednak pa se svi koji su kreditno sposobni odlučuju na kupnju. Ubrzo očekujemo i spuštanje kamata i ponovnu aktivaciju onih kupaca koji to čekaju da dođu do prilike za kupnjom vlastite nekretnine. Imati vlastitu nekretninu u vlasništvu, pa bilo to i putem stambenog kredita na 25 ili 30 godina na neki je način još uvijek must have među većinom Hrvata. Razlog tome dijelom je i deficitarna ponuda kvalitetnih nekretnina za najam kao i određena neuređenost i nesigurnost tržišta najma u Hrvatskoj u odnosu na tržišta nekih drugih, naprednijih država EU i šire. Vjerujem da će se dolaskom mlađih generacija i taj trend postupno mijenjati – zaključio je.