Čistih 80 tisuća eura mogli ste ovog ljeta spremiti u džep, samo da ste 2010. kupili kuću za 90 tisuća eura. Prodala bi se ona sad za 170 bez ikakvih problema, tvrdi barem tako Eurostat, statistički ured EU, koji je izašao s novim podacima o cijenama nekretnina. Uspoređivali su drugi kvartal prošle s istim razdobljem ove godine pa zaključili da su cijene kuća u Hrvatskoj porasle deset posto, a onda se bacili i na analizu proteklih 14 godina. Od 2010. naovamo, ustanovili su, cijene kuća u Lijepoj Našoj skočile su – 80 posto.
U Mađarskoj je i gore
Nismo mi jedini primjer takvih poskupljenja u Europi, unutar EU trend je to koji ne jenjava, a usporedimo li se sa susjednom Mađarskom, nije kod nas ni tako loše jer kuća koju je Mađar 2010. kupio za 90 tisuća eura, sad se prodaje za gotovo – 300 tisuća eura. I stanarine su, naravno, išle gore; 30 posto u posljednjih 14 godina, prema Eurostatu, čiju su statistiku stručnjaci u nekretninskom biznisu već proučili. Upravo njih pitali smo zašto cijene kuća uporno bilježe takav rast i, s obzirom na to da je 80 posto prosjek rasta ceha koji se za nekretninu izdvaja, je li moguće da su nekretnine postale još i skuplje u određenom dijelu zemlje. Jer, naravno, nije isto kupuje li se ili prodaje kuća u Zagrebu te, primjerice, u Đakovu.
– Rast cijena nekretnina nije ujednačen na području cijele Hrvatske; cijene nekretnina u Zagrebu i nekoliko ostalih većih kontinentalnih gradova te na Jadranu očekivano su znatno više od prosjeka, dok je rast u manjim gradovima i mjestima bio znatno sporiji. Iznadprosječan rast cijena u određenim dijelovima Hrvatske bio je, prije svega, potaknut visokim interesom domaćih i stranih kupaca, razvojem turizma te konstantnom jakom migracijom stanovništva prema urbanim područjima – kaže nam Martina Naletilić, licencirana agentica za nekretnine te suvlasnica Sky Nekretnina pa dodaje kako je na porast cijena nekretnina utjecalo više stvari.
– Kontinuirano veća potražnja od ponude u većim gradovima u Hrvatskoj, sve veći broj stranih investitora, pristupačniji krediti s povoljnim kamatnim stopama, inflacija, ulazak u eurozonu te Schengen glavni su razlozi. Rast cijena nije iznenađenje s obzirom na cjelokupnu tržišnu situaciju u zadnjih 15 godina – kaže M. Naletilić.
Da bi bilo čudno da cijene nisu rasle od 2010., objašnjava nam Ivana Domović Janković, magistrica inženjerka građevinarstva te agentica za nekretnine i vlasnica agencije za nekretnine i projektnog biroa Verus Villam.
– To bi značilo da uopće nismo atraktivno tržište za život i posao. Izlazak iz globalne financijske krize, jačanje gospodarskih aktivnosti i ulazak u EU zasigurno su pridonijeli većoj potražnji za nekretninama u Hrvatskoj. Porast cijena uzrokovan je i pandemijom virusa COVID-19. U nekim dijelovima Hrvatske je uzrokovan potresom, u nekim dijelovima turizmom. Također je uzrokovan manjkom radne snage i poskupljenjem građevinskog materijala. Hrvatska je ulaskom u eurozonu doživjela određene promjene u dostupnosti i uvjetima financiranja. Posljednjih nekoliko godina svjedočimo razdoblju niskih kamatnih stopa na stambene kredite, što je mnogima olakšalo kupnju nekretnine, dodatno povećavajući potražnju. Iz iskustva smatram da rast cijena nekretnina u Hrvatskoj nije bio ujednačen u svim dijelovima Hrvatske, tj. brojka od 80 posto skriva znatne regionalne razlike. Grad Zagreb i obalne turističke destinacije su imali brži rast cijena zbog visoke potražnje, turizma i urbanizacije, dok su manji gradovi poput Đakova doživjeli znatno manji rast. Na takvim tržištima cijene su porasle, ali sporije u usporedbi s dinamičnijim urbanim i obalnim područjima jer područja poput Đakova često nemaju isti pritisak potražnje kao veći gradovi i obala. Cijene nekretnina u gradovima na moru često nadmašuju prosjek zbog atraktivnih lokacija za kupce koji žele nekretnine za odmor ili ulaganje u turizam – kaže nam I. Domović Janković pa dodaje kako trenutačne cijene nekretnina mogu biti obeshrabrujuće za naše građane, no veći bi problem bio ako bi cijene počele padati. Kako objašnjava naša sugovornica, pad vrijednosti nekretnina često signalizira ozbiljnu ekonomsku krizu i smanjenu atraktivnost tržišta, jer je građevinska industrija jedan od ključnih pokazatelja gospodarske stabilnosti. Kad građevinarstvo stane, pojašnjava dalje, to može utjecati na cijeli ekonomski sustav.
– Međutim, ako već imamo visoke cijene, bilo bi idealno da one budu opravdane boljom kvalitetom gradnje i stanovanja. To znači funkcionalnije tlocrte, promišljena arhitektonska rješenja i veći fokus na kvalitetu života obitelji koje se useljavaju u te nekretnine. Kvalitetna, a ne samo ušminkana stanogradnja može olakšati donošenje odluka o kupnji, jer bi ljudi imali osjećaj da, uz visoke cijene, dobivaju trajnu vrijednost i kvalitetan prostor za život – kaže I. Domović Janković.
A možemo li očekivati i pad cijena nekretnina, što se već godinama predviđa, ali nikako da se dogodi?
– S obzirom na konstantan rast potražnje u odnosu na ponudu, još uvijek povoljne kamatne stope i strana ulaganja, ne očekujemo pad cijena nekretnina u skorom dolazećem razdoblju – kaže Martina Naletilić, a na istom je tragu i Ivana Domović Janković.
– Prvi put se odlučujem komentirati ovu temu jer je predviđanje pada cijena vrlo nezahvalno i riskantno. Uvijek postoji opasnost od kritika ako prognoza ne bude točna. Nažalost, već godinama slušam o mogućnosti pada cijena, još u vrijeme kada su one bile relativno niske. Naš narod često ima tendenciju kriznog mentaliteta, bez obzira na stvarnu situaciju. Ponekad se pitam koji su to stručnjaci koji mogu s tolikom sigurnošću prognozirati drastičan pad cijena. Mnogo ljudi, čekajući taj pad, propustilo je izvrsne prilike i kvalitetne nekretnine na tržištu – kaže I. Domović Janković pa dodaje da je svakako neizbježno da će u nekom trenutku doći do korekcije cijena. Korekcije, naglašava, ne pada cijena.
– Postoji očekivanje da će cijene s 4000 eura po kvadratu pasti na 1800 eura, ali smatram da se tako drastičan scenarij neće dogoditi. Nitko ne želi poslovati s gubicima, a današnji investitori, poučeni iskustvom iz krizne 2008. godine, sigurno su pažljiviji i mudriji u svojim potezima – kaže naša sugovornica koja važnijim o diskusije o cijenama smatra diskusiju o kvaliteti ponude na tržištu, posebno novogradnje.
– Čak i kada cijena nije problem, mnogi stanovi na tržištu ne nude adekvatnu kvalitetu života s obzirom na cijenu. Po mom mišljenju, to predstavlja veći izazov jer kupci s financijskim mogućnostima često ne mogu pronaći stan s funkcionalnim i promišljenim tlocrtom koji bi odgovarao njihovim potrebama – kaže I. Domović Janković.
Da je Europa zabilježila općeniti skok cijena nekretnina, objašnjava Martina Naletilić.
– Prema novim podacima Eurostata, u usporedbi s prvim tromjesečjem ove godine, cijene nekretnina su u drugom tromjesečju 2024. godine porasle u dvadeset i tri države članice EU, od kojih je najveći porast upravo u Hrvatskoj (+4,3%). Na razini cijele EU, cijene su u navedenom razdoblju porasle za 1,9%. Sukladno navedenom, evidentan je trend porasta cijena nekretnina u većini zemalja EU – kaže M. Naletilić, koju pitamo i za rast cijena stanarina. Eurostat kaže 30 posto od 2010., je li to okvir koji i ona primjećuje?
Najam stalno raste
– Cijena najma u konstantnom je porastu. Kontinuirana višegodišnja povećana potražnja kvalitetnih nekretnina za najam u odnosu na ponudu logično uzrokuje porast cijena najma. Prema zadnjim podacima, cijena najma stanova u Hrvatskoj u prvoj polovici 2024. godine porasla je za 1,3% u odnosu na 12. mjesec 2023. Prosječna cijena najma u 2024. godini u Hrvatskoj iznosi 14,83 eur/m2 – kaže M. Naletilić. Da Eurostat izvještava o prosječnom rastu najamnina od 30 posto u cijeloj Europi, ali je taj rast u posljednjih 14 godina svakako vidljiv i na hrvatskom tržištu – objašnjava I. Domović Janković.
– Mnogi vlasnici stanova povećavaju najamnine kako bi iskoristili povoljne tržišne uvjete, dok se najmoprimci suočavaju s problemom sve veće nedostupnosti pristupačnih stanova. Ali moram napomenuti da u Hrvatskoj postoje velike razlike u rastu najamnina između regija. Na primjer, u Zagrebu potražnja za stanovima za najam stalno raste, što dovodi do značajnih poskupljenja, dok s druge strane u manjim mjestima, poput Slavonije ili dijelova Like, rast najamnina nije bio toliko izražen. U obalnim gradovima najamnine su drastično porasle zbog utjecaja turizma. Stanovi se često iznajmljuju turistima tijekom sezone, što značajno smanjuje broj dostupnih stanova za dugoročni najam, a preostali stanovi postaju skuplji. S obzirom na rast kamatnih stopa i potencijalne promjene u tržišnim uvjetima, moguće je da će tržište najma u budućnosti osjetiti određenu stabilizaciju ili stagnaciju cijena, ali za sada, trend rasta najamnina je prisutan. Najmoprimci su često opterećeni visokim najamninama jer vlasnici nekretnina kroz najamninu žele opravdati svoju investiciju po višoj cijeni, a također moraju i prilagoditi cijene kako bi pokrili troškove održavanja nekretnina, režija i ostalih usluga, a koje su porasle uslijed inflacije i općeg rasta životnih troškova. Neki vlasnici nekretnina s druge strane često preusmjeravaju stanove iz dugoročnog najma u kratkoročni turistički najam jer im to donosi veću zaradu, što je smanjilo ponudu dugoročnog najma i dovelo do porasta cijena – kaže I. Domović Janković.
A idu li cijene gore prebrzo?
– Kada tvrtke planiraju budžet za sljedeću godinu, obično očekuju rast od otprilike tri posto u odnosu na prethodnu godinu. Svaki nagli skok ili pad može ukazivati na nepravilno poslovanje – ili su prethodnu godinu radili ispod svojih kapaciteta ili su pogrešno procijenili buduće uvjete. Isto vrijedi i za tržište nekretnina. Moguće je da su naše cijene nekretnina bile relativno niske u usporedbi s ostatkom Europe, a sada se suočavamo s procesom niveliranja prema europskim standardima. Ako usporedimo naše tržište s Francuskom, Španjolskom ili Njemačkom, gdje su cijene nekretnina već od 2010. bile znatno više, sada naš rast cijena izgleda izraženiji. Porast cijena nekretnina od 10 posto u razdoblju od drugog kvartala prošle godine do drugog kvartala ove godine ukazuje na nastavak uzlaznog trenda. Ovaj rast, koji je znatno iznad uobičajenih tri posto, može izazvati zabrinutost glede dugoročne održivosti tržišta – kaže I. Domović Janković, dok M. Naletilić ističe da cijene iz perspektive kupaca, svakako rastu prebrzo, no to je trenutačno stanje na koje je utjecao cijeli niz prije navedenih faktora.