Zaštićenim najmoprimcima 60 tisuća eura za odlazak iz stana

Živi u Zagrebu, ali u tuđem stanu. Jer u njezinu živi netko drugi. Tim nam riječima opisuje svoju situaciju naša sugovornica koja ime nije željela otkrivati, ali čiji su podaci poznati redakciji. Podstanarka je, u kasnim je četrdesetim godinama, a u svom je rodnom gradu podstanarka cijeli život. I njezini roditelji živjeli su na isti način. Sad ih više nema, ali cijeli su se život nadali samo jednom – da će se vratiti u svoj stan.

– Moja se mama sjećala tog stana iz djetinjstva, kad je sa svojim roditeljima išla u posjet djedu. To je bio njegov stan, on ga je kupio i mama ga je naslijedila. Kad je, doduše, dobila papire da je njezin, u nekretnini je već živjela obitelj koja je u bivšoj državi dobila stanarsko pravo. Cijeli je život mama nastojala vratiti se u stan za koji smo dobivali otprilike 200 kuna stanarine, ali nije uspjela. Stan je sad moj pa se nadam da konačno ja hoću. Pričuvu plaćam sve vrijeme, ali ne znamo u kojem je stanju nekretnina jer nismo ulazili. Nismo smjeli – kaže nam naša sugovornica koja se nada da bi njezini podstanari najkasnije do 2026. mogli izaći, a ona u pedesetima početi uređivati vlastiti stan.

Isplata ukidanja statusa

Tako nekako bi moglo i biti jer otprilike trideset godina nakon što je, 1996. godine, država za njih izmislila termin "zaštićeni najmoprimci", isti bi trebali otići u povijest. U Registar stanova u privatnom vlasništvu u kojima žive zaštićeni najmoprimci prijavljeno je 2158 nekretnina (od čega 25 posto ne spada u predmet Zakona o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske), otprilike 10 posto najmoprimaca je od države zatražilo da im odlazak isplati, a kako neslužbeno doznajemo iz Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, samo do kraja ove godine planiraju riješiti ukupno stotinjak takvih predmeta.

Ako se pitate zašto, odgovor je vrlo jednostavan. Država je pozvala vlasnike stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci, ali i njih same da se upišu u Registar ne bi li svi skupa našli rješenje koje bi za jedne značilo trajno rješavanje stambenog pitanja, a za druge vraćanje njihove nekretnine u posjed. Temelji se ovaj potez primarno na Zakonu o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske do kojeg ćemo nešto kasnije, čim pojasnimo što je država ponudila onima koji trenutačno žive u 2158 tuđih stanova.

Pet programskih mjera predviđeno je, a prva je da se zaštićenom najmoprimcu ukine status, ali da ostane u stanu u kojem jest na neodređeno vrijeme "u skladu s mjerodavnim odredbama Zakona o najmu stanova". Naravno, ovo se može u dogovoru s vlasnikom stana, a najamnina, prema zakonu koji smo spomenuli, više nije simbolična na način koji je formirana danas, kada stanarina vlasniku stana često ne pokrije ni pričuvu koju mora plaćati, već je minimalno 7,5 eura po kvadratu.

Druga mjera jest da se zaštićenom najmoprimcu isplati ukidanje statusa, za što je država odredila točne cifre. Ako u nekretnini živi samac, a ista je na području Zagreba ili uz more, zaštićeni će najmoprimac dobiti 60.945 eura, ako su u stanu dva člana kućanstva, isplatit će im se 75.258 eura, za tri člana iznos je 89.625, za četiri 103.965, a za pet 118.305 eura. Ako je, pak, nekretnina negdje drugdje u Hrvatskoj, iznosi su; za samca 50.787,50 eura, za dva člana 62.737,50, za tri 74.687,50, za četiri 86.637,50 te za pet članova kućanstva 98.587,50 eura.

Treći način za odlazak zaštićenog najmoprimca je da on stan u kojem jest napusti, a država mu da svoj te on plaća državnu najamninu i ima pravo otkup nekretnine po posebnoj cijeni, dok je četvrta mjera zamjena stanova, odnosno "vlasnik stječe pravo vlasništva na nekretninama u dotadašnjem vlasništvu Republike Hrvatske, a Republika Hrvatska pravo vlasništva na stanu na kojem postoji pretvorbeni teret zaštićenog najma, uz omogućavanje dotadašnjem zaštićenom najmoprimcu ostvarenja prava na dom tako da mu se priznaje pravo otkupa tog stana od Republike Hrvatske".

I konačno, peta je mjera da vlasnik stana i država sklope ugovor o kupoprodaji nekretnine po tržišnim uvjetima, vlasnik uzme novac, a u stanu koji je sad državni, najmoprimac ostane i omogući mu se pravo otkupa tog stana od države po posebnoj cijeni.

Što se samog Registra tiče, od 2158 nekretnina koje su upisane, Ministarstvo graditeljstva utvrdilo je kako se najveći broj stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci nalazi u Zagrebu (1149), a slijede ga Split (474), Rijeka (201), Dubrovnik (164), Osijek (82), Šibenik (59), Pula (46), Karlovac (41) i Varaždin (24).

A što se s tim stanovima uopće dogodilo i tko su zaštićeni najmoprimci? Riječ je uglavnom o nasljednicima onih koji su u bivšem režimu imali status "stanarskog prava", a možda je najbolje da to ilustriramo primjerom iz prakse. O zagrebačkom Kvatriću je riječ, zgradi koju je podigla židovska obitelj protjerana u vrijeme NDH. Zgrada je tad konfiscirana, a u sljedećoj državi stanove su dobile različite obitelji "zaslužnih partizana". Njihovi nasljednici i danas žive ondje, iako je židovska obitelj, čiji je dio članova preživio sve režime, i dalje formalni vlasnik zgrade. Samo "stanarsko pravo", zapravo, pravo je na trajno korištenje stanom koje se stjecalo nad nekretninama u društvenom vlasništvu. Kako sad društveno vlasništvo? Jer je Ustavom SFRJ iz 1974. državno vlasništvo prešlo u društveno, a tada je donesen i Zakon o stanarskim pravima kojim je isto postalo zaštićeno kao ustavna kategorija.

Naravno, sa samostalnošću Hrvatske, odnosno Ustavom iz 1990. ukida se društveno vlasništvo i uspostavlja privatno, ali u članku 48. tog Ustava ostaje pravo na nasljeđivanje imovine koje potvrđuje i Zakon o nasljeđivanju. Drugim riječima, stanarsko se pravo moglo naslijediti, iako društveno vlasništvo pa, samim time, i društveni stan više nisu postojali. Samo stanarsko pravo kao pojam ukinuto je 1996. Zakonom o najmu stanova, ali je uveden pojam "zaštićeni najmoprimac", zbog kojeg vlasnici svojih stanova i dalje ne mogu u posjed nekretnine.

Riječ Europskog suda

Time dolazimo i do sadašnje situacije, odnosno gospodina Sergeja Statilea. Vlasnik stana od 67 kvadrata u Splitu rođen je 1952., a 1955. godine država je stan dodijelila gospođi koja se uselila s majkom i "srodnicom". Čak i kad se ona iselila 1973., srodnica je ostala živjeti u stanu sa suprugom i sinom. Statileo je odbio sklopiti ugovor o najmu s njom, zbog čega je od podstanarke "zaradio" građansku tužbu. On odgovara na isti način; pred istim sudom želi ishoditi presudu o njezinu izbacivanju. Predmeti se spajaju, a Općinski sud u Splitu 2002. godine djelomično presuđuje u korist podstanarke. Statileo se zatim žali Ustavnom sudu koji 2009. žalbu odbija, a nakon Splićaninove smrti 2011., njegovu pravnu bitku nastavlja zakonski nasljednik Boris Filičić – pred Europskim sudom za ljudska prava. Upravo taj sud 2014. utvrđuje da postojeći zakonodavni okvir kojim je u Hrvatskoj uređeno pitanje zaštićenog najma stanova nije uspostavio primjerenu ravnotežu između suprotstavljenih interesa vlasnika stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci i interesa države da osigura provođenje stambene politike.

Također, sud je utvrdio da hrvatsko zakonodavstvo, osobito Zakon o najmu stanova, vlasnicima stanova nameće prekomjeran individualni teret jer su oni "primorani snositi većinu socijalnih i financijskih troškova stambenog zbrinjavanja" zaštićenog najmoprimca. čime je povrijeđena Konvencija za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda. Hrvatskoj državi naloženo je da Statileovu nasljedniku Filičiću isplati "materijalne štete, nematerijalne štete te troškove i izdatke" od 10.550 eura. Ponukani tom presudom, Europskom se sudu obraćaju i drugi vlasnici, a isti ishodi državu potiču da napokon riješi problem sa zaštićenim najmoprimcima.

Spomenut ćemo još i da će se onim zaštićenim najmoprimcima koji neće za izlazak iz stanova uzeti novac, već će se odlučiti na drugu nekretninu koju nudi država, urediti stanovi, a u Splitu će Agencija za promet i posredovanje nekretninama (APN) financirati izgradnju stambeno-poslovne zgrade od pet katova s 58 stanova. Procjenjuje se da će ona koštati 6,5 milijuna eura, potencijalni izvođači radova imaju do kraja mjeseca da se jave na natječaj, a nakon što se odabere tvrtka koja bi zgradu trebala raditi, ona bi trebala biti gotova u roku od 420 dana.