Nekretnine su stalna tema već posljednjih nekoliko godina. Zadnjih nekoliko mjeseci čak i frekventna zbog kretanja cijena za prodaju i najam. Zbog toga smo razgovarali s Borom Vujovićem, osnivačem i direktorom agencije za nekretnine Opereta, koji nam je dao širi uvid u stanje na tržištu nekretnina.
Cijene nekretnina stagniraju, ali cijene najma rastu iako imamo 50.000 praznih stanova samo u Zagrebu. Zašto se to događa?
U 2023. godini postali smo svjedoci rasta cijena nekretnina kako u prodaji tako i u najmu. Rast prodajnih cijena dovodi do rasta cijena najma jer investitor očekuje povrat od 4% kad su stanovi u pitanju. Nije jednaka cijena najma kad kupite stan za 2400 ili za 2700€/m2. S druge strane, inflacija je učinila svoje – rasle su cijene svih proizvoda i usluga pa tako i najamnine. Što se tiče praznih stanova, oni dovode do toga da cijene rastu jer je manja ponuda od potražnje, a to ima svoje posljedice. Treba uzeti u obzir sve faktore koji utječu na tržište, pogotovo kad je najam u pitanju. Dio stambenog fonda unajmili su klijenti iz Ukrajine. Zbog visokih cijena dio građana si ne može priuštiti kupnju nekretnine pa je unajmljuju. Turizam je ponovno u punom zamahu nakon koronakrize i dio stanova iznajmljuje se kratkoročno. U zadnje vrijeme stanove i kuće za najam popunjavaju i strani radnici.
Hoće li sadašnja stagnacija potrajati, hoće li doći do nekog pada cijena pa onda ponovo do rasta kao u krizi 2008. godine? Koja su vaša predviđanja, hoće li ulaganja u stanove ostati profitabilnima?
Trenutačno vidimo da se smanjuje broj transakcija, ali cijene još uvijek rastu u odnosu na isti period prošle godine. Važno je razumjeti da je scenarij iz 2008. godine teško ponovljiv jer je onda situacija bila značajno drugačija. Ono što je realno da se dogodi jest zaustavljanje rasta cijena, ali i minimalna korekcija cijena, prije svega polovnih nekretnina. Odnosno moguća je korekcija traženih cijena, koje su u ovom trenutku znatno više od stvarnih realiziranih cijena u dijelu oglašenih nekretnina. Mnogi kupci koji dosad nisu realizirali kupnju zazivaju scenarij drastičnog pada cijena. To su očekivanja koja nemaju podlogu u realnosti. Onda smo imali faktor švicarca koji je mnoge vlasnike nekretnina kupljenih na kredit doveo u situaciju da nisu mogli plaćati rate kredita i njihovi stanovi završili su na tržištu. Banke su imale puno loših plasmana u građevinske projekte, što je rezultiralo velikim brojem neprodanih stanova u jednom trenutku. Ulaganja u stanove su se, kad gledamo kroz povijest, uvijek isplatila unatoč periodima kad cijene padaju jer u konačnici dugoročno rastu. Drugo je pitanje postoje li bolji oblici ulaganja u ovom trenutku.
Što je isplativije, dnevni najam kroz, recimo, Airbnb, ili trajni najam na ugovor, nakon što je država počela naplaćivati porez na dnevni najam kroz platforme?
Dnevni najam i dugoročni najam su dvije različite kategorije iznajmljivanja. Možemo reći da je kratkoročni najam posao, a dugoročni investiranje. Naravno da je kratkoročni najam isplativiji, ali je isto tako podložan riziku, primjerice da ostvarite slabiju popunjenost od očekivanog. Ovakva vrsta najma zahtijeva angažman vlasnika. S druge strane, kod dugoročnog najma nekretninu iznajmite i nemate obaveza.
Je li isplativo kupiti nekretninu za dnevni najam?
To ovisi o cijeni po kojoj se plaća nekretnina, cijeni po kojoj se može iznajmiti i troškovima koji se plaćaju. Kod takvih nekretnina jako je važna lokacija. Dio investitora kupuje velike stanove, pretvara ih u apartmane s više jedinica i kratkoročno iznajmljuje. Jako dobar poslovni model, pogotovo ako se upravlja većim brojem jedinica. Naravno da je takav vid investiranja prisutniji na obali jer je turizam razvijeniji nego na kontinentu. Do potresa i korone znatan dio kupaca u Zagrebu bili su investitori u nekretnine za kratkoročni najam. Nakon potresa se situacija malo promijenila jer je pao broj noćenja, a zgrade u centru stradale u potresu. Oporavkom turizma i strukturnom obnovom zgrada stanovi za kratkoročni najam postaju ponovo sve zanimljiviji. Lokacija za takve nekretnine je centar grada te blizina sadržaja kao npr. bolnice jer postoji konstantna potreba za kratkotrajnim smještajem.
Ima onih koji tvrde kako najam na obali, pa i za turističke sezone, nije tako profitabilan kao što se to misli. Što je istina, tko tu zapravo zarađuje?
Da nije profitabilan, ne bismo imali toliko privatnih iznajmljivača. Naravno, ovisi o tome kolika su nečija očekivanja, ali najam na obali je, posebice u turističkoj sezoni, u svakom slučaju profitabilan. Kao i kod svake druge investicije važna je ulazna cijena, operativni troškovi, prosječna cijena najma i popunjenost. Nisu sve regije i gradovi jednako atraktivni. Znamo da gradovi gdje su prodajne cijene nekretnina najviše u osnovi imaju najdužu sezonu i popunjenost. Recimo, apartman na Stradunu svakako je pun pogodak. Istra ima najdužu sezonu pa su samim time investicije u istarske nekretnine itekako zanimljive. Ne samo stanovi, nego i kuće u unutrašnjosti.
Ako se 70 posto nekretnina kupuje za gotovinu, a sada se zna da većina stanovništva nema taj novac, tko su onda kupci?
Treba uzeti u obzir da su trećina kupaca u Hrvatskoj stranci koji kupuju za gotovinu. Oni uglavnom ne mogu dobiti kredit za kupnju na kredit pa su osuđeni da kupuju gotovinom. Bitno je napomenuti da smo mi tržište EU te da su primanja u Njemačkoj, Austriji, pa i Sloveniji znatno viša nego u Hrvatskoj. S druge strane, njihove nekretnine su znatno skuplje nego naše tako da su iz njihove perspektive naše nekretnine jeftine. Turistička sezona redovno iznjedri kupce koji novac zarađen u sezoni investiraju u nekretnine. To se posebno vidi na jesen u Zagrebu, gdje je kupaca koji kupuju nekretnine za gotovinu čak 70%, to nam pokazuju statistike. Na tržištu imamo vezane transakcije gdje kupac A diže kredit i kupuje nekretninu od prodavatelja/kupca B, koji kupuje od prodavatelja C. To se vodi kao gotovinska transakcija, a izvor financiranja je u stvari kredit. Veliki broj transakcija u zadnje dvije godine posljedica je niskih kamata na štednju pa su građani povlačili novac sa štednje kako bi kupili nekretnine. U 2023. po našoj statistici 47% stambenih nekretnina kupljeno je kreditom, a 53% vlastitim sredstvima. Isto te godine, imali smo zadnji krug APN kredita koji su motivirali kreditne kupce za realiziraju kupnju nekretnine uz subvenciju.
Koje su vaše statistike, koliko ima kupaca nekretnina koji su stranci u Hrvatskoj, odakle su, koliko ih je, recimo, iz Ukrajine i Bugarske?
U 2022. godini udio stranih kupaca na našem tržištu nekretnina iznosio je 37%. Većina stranih kupaca je iz Njemačke, Slovenije i Austrije. Nadalje, iz Ukrajine imamo dosta kupaca luksuznih nekretnina, dok iz Bugarske, recimo, uopće nemamo kupaca.
Priča se da će ići nova legalizacija. Imate li informacije o tome, ako da, o čemu se točno radi?
Istina je da se priča o novom krugu i mislim da je to dobro za tržište. Sve nekretnine koje su izgrađene do 21. lipnja 2011. godine po nama bi trebale imati mogućnost legalizacije bez vremenskog roka, uz ograničenja koja su postojala i do sada. Ovakav pristup ne samo da bi spriječio manipulacije zahtjevima, već bi i omogućio vlasnicima da stave svoje nekretnine na tržište. Trenutačna papirologija često stvara prepreke, čineći dio nekretnina mrtvim kapitalom. Priča se o uvođenju poreza na nekretnine kako bi se stavile u funkciju. U tom kontekstu legalizacija je bitna kako bi se ishodila uvjerenja o izvedenom stanju za dobar dio nekretnina koje nemaju uporabnu dozvolu iz nekog razloga. Često se susrećemo sa situacijama da su vlasnici kupili nekretninu u gradnji, gdje su investitori naknadno u prizemlju umjesto ostava napravili stanove. Takve nekretnine nemaju uporabnu dozvolu i vlasnici stanova ne mogu ih prodati kupcima koji kupuju kreditom. Često ih je jako teško prodati i onima koji imaju gotovinu, a neophodno je znatno smanjiti cijenu u odnosu na tržišnu.
Koliko ima nekretnina koje su izvanknjižno vlasništvo i kako se one prodaju?
Samo mali postotak nekretnina koje su na tržištu je izvanknjižno vlasništvo. Iako se i takvim nekretninama trguje, proces je obično sporiji, a cijene znatno niže u usporedbi s nekretninama koje su uknjižene. To ne znači da takvih nekretnina nema, nego se vlasnici rijetko odlučuju na prodaju s obzirom na cijene koje mogu postići, a kupci su još oprezniji jer ne znaju što u stvari kupuju. Vlasništvo se dokazuje izvatkom iz zemljišne knjige, a ne kupoprodajnim ugovorom. Iznimke su garaže koje su u starijim zgradama često neuknjižene, ali zna se povijest, prodaju se uz uknjižene stanove pa je promet njima prisutan.
Pojavila se i varijanta kupnje udjela u nekretnini po uzoru na slične mogućnosti vani. Je li tako nešto u nas uopće zakonski moguće?
To su trendovi koji su sve prisutniji u inozemstvu i sigurno će se popularizirati i kod nas, pogotovo uvođenjem blockchain tehnologije. Odličan način da se dio portfelja uloži u nekretnine.